10 errori nell'acquisto di un appartamento che può diventare costoso

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Sarai salvato dall'attenzione alle sfumature, che a prima vista sembrano insignificanti.

1. Non controllare i documenti

Lo studio approfondito dei documenti è una fase così elementare che sembra che nessuno vi si farà prendere. Ma è proprio questa fiducia che ha tutte le probabilità di diventare fatale.

Ad esempio, il venditore mostrerà un passaporto: un documento normale, niente di sospetto. E poi si scopre che sei mesi fa ha denunciato alla polizia di averlo perso. E ora sta cercando di concludere un accordo su un documento d'identità non valido. In futuro, questo può promettere molti problemi, anche se l'acquirente alla fine riesce a dimostrare il suo caso.

Ci sono anche errori e refusi meno evidenti, a causa dei quali la legalità della transazione rischia di essere messa in discussione: date diverse dello stesso evento nei documenti o una mancata corrispondenza in una lettera nei nomi.

Cosa fare

Leggi sempre attentamente ogni foglio, anche se hai un contratto modello davanti a te. Controlla date, nomi, cognomi - tutte le informazioni chiave. Il servizio speciale del Ministero degli affari interni "Verifica dell'elenco dei passaporti russi non validi" aiuterà a stabilire l'autenticità del passaporto. Per fare ciò, hai solo bisogno di una serie e un numero di documento.

2. Ignora la legalità del layout

Lo stato vieta di rompere e costruire muri a caso. L'arbitrarietà è pericolosa qui: taglieranno la porta in un appartamento e l'intera scala crollerà. Pertanto, qualsiasi riqualificazione deve essere concordata.

Se il precedente proprietario non ha completato la modifica secondo la lettera della legge, questa responsabilità ricadrà sulle spalle del nuovo proprietario della casa e richiederà molto tempo e molto denaro. Inoltre, alcune trasformazioni non saranno mai approvate. E dovrai restituire i muri ai luoghi stabiliti secondo i documenti, altrimenti l'appartamento potrebbe anche essere portato via e venduto a un'asta pubblica.

Cosa fare

Richiedere un estratto esteso del Registro Unificato degli Immobili, che contiene la planimetria tecnica dell'appartamento. Successivamente sarà possibile confrontarlo con la reale disposizione delle strutture e capire se tutto è in ordine. In alcuni casi, nel piano verrà registrato il fatto di riqualificazione non coordinata.

3. Non controllare le informazioni di archivio su coloro che sono registrati nell'appartamento

Succede che un certificato di registrazione nel modulo 9, in cui è indicato tutto ciò che è registrato nell'appartamento, non sollevi domande. Ma ci sono categorie controverse di inquilini che vale la pena conoscere, anche se vengono dimessi.

Ad esempio, questi sono i mancanti. Se il tribunale ha riconosciuto una persona come tale, può essere scritto dalla Legge della Federazione Russa del 25 giugno 1993 n. 5242-1. Ma quando la persona scomparsa ritorna, ha il diritto di chiedere il ripristino della registrazione nel vecchio luogo di residenza.

La situazione è simile con i prigionieri. Dal 2015, hanno cessato di essere emessi dalla legge federale del 31 dicembre 2014 n. 525-FZ per registrarli nei luoghi di privazione della libertà. Tuttavia, i termini di reclusione sono lunghi, quindi teoricamente c'è il rischio che l'autore del reato, dopo aver scontato la pena, ritorni e tenti di registrarsi nel suo vecchio appartamento.

Cosa fare

Devi chiedere al venditore due certificati:

• Archivio delle iscrizioni nel modulo 9. Non sempre è dato di buon grado, perché contiene dati personali di ex residenti. Ma è questo documento che mostra in dinamica chiunque sia mai stato registrato nell'appartamento.
• Aiuto nel modulo 12. Contiene informazioni sul fatto che qualcuno delle categorie "problematiche" sia mai stato registrato nell'appartamento.

4. Non richiedere il consenso del coniuge del venditore

I beni acquisiti in matrimonio sono considerati beni comuni, anche se sono registrati solo a nome del coniuge. Quindi un coniuge non ha il diritto di vendere un appartamento senza il consenso dell'altro. Un accordo concluso senza l'approvazione della seconda persona può essere impugnato.

Ma non è tutto. Problemi simili a volte sorgono comunque, anche se il proprietario dell'appartamento è divorziato. Ad esempio, l'ex marito e moglie non sono riusciti a dividere la proprietà ea possederla ancora in comune.

Cosa fare

Richiedere un consenso notarile del secondo coniuge o una decisione del tribunale sulla divisione dei beni, in base alla quale la proprietà è stata trasferita al venditore.

5. Non so come sia stata formalizzata la privatizzazione

Se, al momento della privatizzazione, una persona che aveva il diritto di parteciparvi rifiuta la sua parte, conserva il diritto di vivere nell'appartamento per tutta la vita.

Sembra un po' più spaventoso di quanto non sia in realtà. Tale inquilino può accettare volontariamente di lasciare l'appartamento e registrarsi in un altro luogo, e anche per ordine del tribunale.

Tuttavia, se l'acquirente non chiarisce immediatamente questo problema, rischia di partecipare a lunghe controversie in futuro.

Cosa fare

Controlla i documenti per la privatizzazione e confronta le date in essi con l'elenco degli inquilini registrati in quel momento nell'appartamento, che sono indicati nel certificato di archivio nel modulo 9.

E se trovi una persona con il diritto di vivere per tutta la vita, ricevi da lui una dichiarazione notarile di rinuncia a questo diritto e un documento di registrazione a un nuovo indirizzo dopo che è stato dimesso dal vecchio appartamento.

6. Non guardare il certificato di capacità giuridica del venditore

Qualsiasi accordo è valido se i suoi partecipanti hanno una mente sobria e una memoria solida. Sfortunatamente, l'incapacità non è ovvia: puoi acquistare un appartamento da un proprietario dall'aspetto sano e poi scoprire che non aveva il diritto di venderlo. E alla fine restare senza soldi e senza appartamento.

Cosa fare

Chiedi al venditore un certificato di capacità giuridica da uno psichiatra e un narcologo. Inoltre, se possibile, è meglio andare dal medico con lui per assicurarsi che non abbia acquistato documenti durante la transizione.

7. Elimina gli eredi

L'acquisto di un appartamento ereditato dal proprietario è una potenziale fonte di problemi. Naturalmente, le cose non vanno necessariamente secondo lo scenario peggiore.

Ma a volte, dopo la vendita, compaiono eredi privati che sfidano l'affare. Anche loro potrebbero richiedere un appartamento, quindi il processo di divisione dello spazio abitativo deve essere riavviato. L'acquirente in questa situazione è innocentemente ferito.

Cosa fare

Più tempo è passato da quando è stata ricevuta l'eredità, minore è il rischio che compaiano persone insoddisfatte. Quindi cerca nel certificato l'anno in cui l'appartamento è stato trasferito. E consulta un avvocato: fagli controllare la situazione specifica con l'alloggio che stai per acquistare.

8. Perdere di vista i bambini

Se il proprietario ha figli, è possibile che l'appartamento sia stato acquistato utilizzando il capitale di maternità. In questo caso, i genitori sono obbligati a fornire ai propri figli quote di alloggio. Se non selezionato, la transazione può essere contestata.

Ma le azioni dei bambini decorate nell'appartamento promettono ulteriori problemi. Se il proprietario è minorenne, il consenso alla vendita deve essere prestato dalle autorità di tutela. E se i bambini hanno più di 14 anni, allora loro stessi.

Cosa fare

Chiedi al venditore immobiliare un certificato della Cassa pensione in cui si afferma che il capitale di maternità non è stato utilizzato per acquistare un appartamento. Se i proprietari sono bambini, assicurati che tutti i consensi necessari siano nel pacchetto di documenti.

9. Non controllare i pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali

Non si tratta nemmeno di debiti. Se il precedente proprietario non ha pagato per l'appartamento comune, i debiti rimangono a lui. L'eccezione è la revisione, qui il nuovo padrone di casa dovrà rimborsare il mancato pagamento.

Vale la pena guardare le bollette per assicurarsi che l'appartamento comune non ti rovini in futuro. Perché anche in una città gli importi a volte differiscono molto da un quartiere all'altro e da una società di gestione all'altra.

I debiti del precedente proprietario sono a rischio quando sono enormi. E se ha già avviato una procedura fallimentare, la transazione di vendita potrebbe essere dichiarata non valida e l'appartamento potrebbe essere restituito alla massa per pagare i debiti.

Cosa fare

Chiedi di mostrare i pagamenti per gli ultimi mesi.

10. Imbrogliare con il contratto

La gente ricorre a tutti i tipi di trucchi per evadere le tasse. Ad esempio, si suggerisce di non inserire nel contratto l'intero importo della transazione. Può essere vantaggioso per il venditore, ma non per l'acquirente.

In tal caso, l'acquirente farà tutti i reclami per esattamente l'importo indicato nei documenti. Inoltre, non potrà ricevere l'intera detrazione fiscale per l'acquisto di alloggi. E quando vende più velocemente di tre anni dopo, rischia di pagare più tasse di quanto potrebbe.

Inoltre, non è necessario sottoscrivere un atto di donazione invece di un contratto di compravendita, quando il trasferimento di denaro è formalizzato da qualche documento. Innanzitutto, l'acquirente dovrà pagare l'imposta - per il reddito sotto forma di beni immobili ricevuti in regalo da qualcuno che non sia un parente stretto. In secondo luogo, la transazione potrebbe essere invalidata.

Cosa fare

Scrivi la verità nel contratto. La contraffazione è vantaggiosa per il venditore, ma dovresti pensare prima a te stesso e ai tuoi vantaggi.