Perché gli immobili aumenteranno di prezzo dal 1 luglio ed è urgente acquistare un appartamento

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

La nuova legge dovrebbe proteggere il denaro degli azionisti. Ma le banche ne trarranno i maggiori benefici.

Cosa accadrà il primo luglio?

Il 1° luglio 2019 entrano in vigore le modifiche alla legge, che modificano le regole del rapporto tra l'impresa e il cliente nel mercato delle costruzioni condivise.

Gli sviluppatori non saranno più in grado di utilizzare direttamente i soldi delle persone che acquistano appartamenti nella fase di costruzione di una casa. Questi fondi saranno tenuti in conti vincolati. L'azienda potrà rimuoverli solo dopo la messa in funzione dell'oggetto.

Gli sviluppatori dovranno prendere prestiti bancari, ovviamente a interesse. Sberbank, ad esempio, promette di prestarli al 7-8%, che è molto.

E perché è necessaria questa legge?

Questa è la fase successiva del miglioramento della legislazione nel tentativo di proteggere il denaro degli azionisti.

Fino al 2004 non esisteva un unico quadro normativo per la costruzione condivisa, quindi sono fioriti vari schemi fraudolenti sotto forma di vendite multiple dello stesso appartamento a più clienti, la scomparsa dello sviluppatore con tutti i soldi e così via.

La legge 214-FZ ha notevolmente migliorato la situazione del mercato delle costruzioni condivise. Protegge l'acquirente da una doppia vendita di oggetti, regola il rapporto tra il cliente e lo sviluppatore. Ma il regolamento non assicura contro il fallimento della società, cosa non così rara. Ora ci sono 887 edifici problematici nel registro del Ministero delle Costruzioni.

La nuova legge è progettata per proteggere i detentori di azioni proprio da questi casi. Se la società non adempie ai suoi obblighi - non completa la costruzione, non rispetta la scadenza - i soldi dal conto di garanzia verranno restituiti al cliente.

Mi sembra una buona legge. O c'è un problema?

Ci sono alcune sfumature qui. Il nuovo meccanismo di protezione degli azionisti è un buon miglioramento. Esclude situazioni in cui le persone rimangono senza soldi, senza un appartamento, ma con un mutuo a lungo termine per un alloggio inesistente.

Tuttavia, allo stesso tempo, la costruzione dell'edificio costerà di più per lo sviluppatore, il che influirà sicuramente sul costo degli appartamenti. E stiamo parlando del prezzo degli alloggi incompiuti.

Ecco come funzionava prima: lo sviluppatore ha preso soldi dall'azionista e gli ha dato uno sconto per l'utilizzo di questi fondi. L'acquisto di un appartamento in questo caso era una sorta di investimento ad alto rischio. Potresti, ad esempio, acquistare una casa in fase di scavo per 1,5 milioni di rubli e prepararla con un valore di mercato di 2 milioni. Ora lo sviluppatore ha molte meno ragioni per tanta generosità: deve ancora pagare gli interessi alla banca.

Quindi è probabile che gli appartamenti nei nuovi edifici aumentino di prezzo: le aziende non opereranno in perdita. Ma c'è anche un potente deterrente: il potere d'acquisto dei russi. Per le merci troppo costose, potrebbero semplicemente non esserci commercianti. Secondo i sondaggi, ora gli acquirenti sono pronti a pagare il 5% del prezzo dell'appartamento per transazioni più sicure con conti vincolati.

L'aumento del prezzo degli oggetti da costruzione condivisi potrebbe ridurre il costo di altri appartamenti. Ma il tasso di crescita dipende dal mercato. Nel 2018, i prezzi delle case nel mercato primario e senza leggi sui conti vincolati sono aumentati del 4,35%, nel mercato secondario - dell'1,58%.

Quindi gli appartamenti aumenteranno di prezzo o no?

Nessuno può dirlo con certezza su questo. I prerequisiti indicano che gli appartamenti aumenteranno di prezzo. Ma di questo parlano soprattutto gli stessi sviluppatori. È possibile che stiano semplicemente spingendo le persone ad acquistare appartamenti prima che entri in vigore la legge sui conti vincolati. Inoltre, c'è il rischio che i prezzi per clienti così frettolosi vengano già aumentati.

Ciò che sicuramente non vale la pena fare in questo caso è correre. Rischi di fretta di dare soldi a uno sviluppatore senza scrupoli e diventare uno degli ultimi investitori immobiliari defraudati. Controlla attentamente l'azienda: Lifehacker ha scritto come farlo.

Se non hai tempo, non preoccuparti. Anche se i prezzi iniziano a salire, è meglio pagare un po' più del dovuto che restare senza appartamento e senza soldi.

Aspetta, cosa accadrà ai soldi se la licenza della banca viene revocata?

Tale rischio è previsto anche dalle leggi. Se la banca perde la licenza, l'agenzia di assicurazione dei depositi restituirà i soldi, tuttavia non più di 10 milioni. L'assicurazione è valida fino all'affitto dell'appartamento o fino alla risoluzione del contratto con il committente.

Quindi un conto vincolato sembra un deposito?

Solo in parte, e le banche stanno andando molto bene in questo senso. Grazie alla nuova legge, presteranno agli sviluppatori e riceveranno interessi da loro. Mentre stanno costruendo la casa, la banca sarà in grado di "distorcere" denaro dai conti vincolati e ricavarne entrate. Dopo che gli appartamenti sono stati commissionati allo sviluppatore, trasferirà esattamente l'importo che hai inserito, senza interessi. In caso di fallimento dello sviluppatore, ti verranno dati anche soldi senza interessi. È ovvio chi vincerà alla fine qui.

Allora, qual è il risultato?

La linea di fondo è semplice:

1. Dal 1 luglio 2019, l'acquisto di immobili in costruzione diventerà più sicuro, ma forse più costoso.
2. I soldi che paghi per l'appartamento rimarranno in banca fino a quando la casa non sarà commissionata. Se lo sviluppatore viola gli obblighi, ti verranno restituiti.
3. In caso di problemi con la banca, ti verranno restituiti anche i soldi, ma non più di 10 milioni di rubli.
4. In ogni caso, non è necessario affrettarsi ad acquistare un appartamento: prendi in considerazione tutte le sfumature. Ma se hai scelto uno sviluppatore e hai già pianificato un accordo, potresti essere in grado di risparmiare un po' di soldi.