Cosa devi controllare prima di acquistare un appartamento sul mercato secondario

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Se prendi i documenti alla leggera, puoi rimanere senza alloggio e senza soldi.

Quando acquisti qualcosa in un negozio, è sufficiente che il venditore voglia darti il prodotto e tu lo desideri. Con gli immobili tutto è più complicato: un affare può essere impugnato se si scopre che è fraudolento o che durante la vendita sono stati violati i diritti di qualcuno. Allo stesso tempo, l'acquirente sarà molto triste: saranno sfrattati dall'appartamento, i soldi dovranno essere restituiti attraverso il tribunale e talvolta anche salutarli.

Per evitare che ciò accada, controlla tutti i documenti e assicurati che siano originali o copie certificate da un notaio.

1. Estratto dall'USRN sulle caratteristiche principali dell'oggetto

Questo è un documento molto importante con le informazioni del Registro di Stato unificato degli immobili, che ti fornirà molte informazioni utili.

Chi sono i proprietari

Tutti devono accettare l'accordo, altrimenti può essere impugnato.

Ci sono degli ingombri?

Un oggetto può essere dato in pegno a una banca a causa di un'ipoteca, locato con la registrazione di un accordo con l'Agenzia federale di gestione della proprietà, arrestato per debiti. In tal caso, i proprietari non hanno il diritto di disporne. L'accordo non sarà valido.

Quali sono le caratteristiche dell'appartamento

L'estratto dell'USRN conterrà l'indirizzo esatto, il numero catastale, l'area. La planimetria tecnica dell'appartamento è stampata in ultima pagina. Puoi stimare le riprese delle stanze e notare la presenza di riqualificazioni. Quest'ultimo è particolarmente importante se stai richiedendo un prestito ipotecario - potrebbe non essere approvato.

Da quale data i proprietari possiedono un appartamento

Confrontalo con la data negli atti di proprietà (su di loro sotto).

In base a quale documento il proprietario possiede l'appartamento

In alcuni casi, il rischio è inizialmente più elevato - questo è discusso anche nella clausola sui documenti del titolo.

Un estratto dall'USRN sarà fornito dal proprietario. Puoi ottenerne una versione ridotta tu stesso.

Per fare ciò, è necessario ordinare un estratto sul sito Web di Rosreestr. Per la fornitura di un documento in formato elettronico, dovrai pagare 250 Ottenere informazioni dai rubli USRN. Dovresti anche ordinare un estratto sul trasferimento dei diritti sulla proprietà: costa lo stesso. In questo documento vedrai quanto spesso e su quali basi sono cambiati i proprietari dell'appartamento.

Se nell'ultimo anno o due il settore immobiliare è passato di mano più volte, questo è un motivo per diffidare. Di solito è così che vengono mascherate le transazioni fraudolente. Se il proprietario truffato è in grado di contestare la catena delle transazioni attraverso il tribunale, l'appartamento gli sarà restituito.

2. Documenti del proprietario/i

Se il proprietario è un adulto

Validità del passaporto

Diciamo che il proprietario ha cambiato il passaporto sei mesi fa, dicendo alla polizia di aver perso quello vecchio. E ora sta cercando di concludere un accordo su un documento non valido, per poi contestarlo. Questo è pieno di problemi.

Quindi, con l'aiuto di un servizio speciale del Ministero degli affari interni, scopri se i documenti sono validi.

Dati del passaporto

La serie, il numero, il luogo di nascita e l'indirizzo di registrazione serviranno per confrontarli con i dati indicati in altri documenti (è importante che tutto corrisponda). Se il proprietario è riuscito a cambiare il passaporto durante questo periodo, i dettagli della copia precedente sono indicati nella penultima pagina di quella attuale.

Attenzione al nome, cognome e patronimico: una discrepanza di almeno una lettera in documenti diversi è un motivo per chiedere al proprietario di portare le carte all'uniformità. In caso contrario, potrebbe diventare motivo di contenzioso in merito alla validità della transazione.

Stato familiare

Uno dei coniugi non può disporre arbitrariamente dei beni acquisiti in comune senza il consenso dell'altro. Un tale accordo è facile da contestare. Quindi è importante scoprire se il proprietario è sposato e da quale data. Queste informazioni ti saranno utili quando passerai ai documenti del titolo.

Se una persona ha ricevuto un appartamento in eredità o in dono, la presenza di un coniuge non ha importanza. Tale proprietà non si considera acquisita congiuntamente.

Ma se hai a che fare con un contratto di vendita, fai attenzione alla data della sua conclusione. Il proprietario può disporre liberamente di un appartamento acquistato prima del matrimonio. Se l'ha acquistato dopo il matrimonio, il pacchetto di documenti deve contenere il consenso autenticato del coniuge per la vendita. In teoria, può essere sostituito da un contratto matrimoniale, che garantisce da solo il diritto di disporre dell'oggetto per il proprietario. Ma con il consenso è ancora più tranquillo: l'accordo prematrimoniale a volte è contestato.

Se il proprietario dell'appartamento è divorziato e l'appartamento è stato acquistato durante il matrimonio, può ancora essere considerato proprietà comune. Qui è necessario il consenso o una decisione del tribunale sulla sezione in base alla quale la proprietà è stata trasferita alla persona con cui si intende concludere un accordo.

Informazioni sui bambini

Di per sé, non ti dirà nulla. Ma, se il proprietario ha figli, questo è un motivo per ulteriori controlli e requisiti per nuovi documenti.

Se un appartamento è stato acquistato con un mutuo, il capitale di maternità potrebbe essere utilizzato per rimborsarlo. Ciò impone l'obbligo di fornire ai bambini quote dell'appartamento. Pertanto, se solo i genitori sono tra i proprietari, ciò non è stato fatto. Successivamente, l'operazione può essere impugnata.

Per evitare che ciò accada, chiedi al proprietario un certificato della Cassa pensione che il capitale di maternità non è stato utilizzato per estinguere il mutuo.

Se il proprietario è minorenne

Per i bambini sotto i 14 anni, guarda il certificato di nascita, sopra i 14 anni - passaporti. Confronta i dati con quanto affermato in altri documenti.

Se il proprietario è un bambino, i suoi rappresentanti legali non possono vendere l'appartamento così. Per l'operazione è necessario il consenso delle autorità di tutela. E se il proprietario dell'appartamento ha più di 14 anni, allora il suo permesso.

3. Documenti del titolo

Il nome del documento, in base al quale il proprietario ha ricevuto la proprietà, è nell'estratto dell'USRN. Vale la pena dare un'occhiata più da vicino.

Contratto di vendita

Qui tutto è semplice: se l'attuale proprietario ha acquistato un appartamento dal precedente, ciò è confermato dal contratto corrispondente. Se hai un estratto dell'USRN sul trasferimento dei diritti su un oggetto immobiliare, confronta i dati del venditore con quelli indicati nel documento. Chiedi anche di mostrare il certificato di accettazione dell'appartamento e la ricevuta del venditore per i soldi. Ciò assicurerà che il proprietario precedente non abbia lamentele su quello attuale.

Se la casa è stata acquistata con un mutuo, puoi chiedere un certificato di rimborso.

In generale, l'assenza di vincoli nell'estratto dell'USRN indica eloquentemente che il prestito è stato estinto. Ma poiché alcuni documenti possono essere controllati, sarebbe strano non menzionarli.

Accordo di partecipazione al capitale nella costruzione

Se il proprietario ha acquisito un immobile in fase di costruzione, avrà esattamente questo documento nelle sue mani e, dopo la consegna della casa, avrà anche un atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento.

Certificato di eredità

Quando si tratta di tali proprietà, c'è il rischio che un erede privato appaia improvvisamente e tenti di contestare l'accordo. Inoltre, più tempo è passato dal momento dell'eredità, minori sono i rischi di mettersi nei guai. È meglio consultare un avvocato prima dell'acquisto.

Accordo di donazione

È anche meglio valutare i rischi di acquisire una casa donata insieme a uno specialista. L'avvocato scoprirà se la forma e la procedura per concludere la transazione sono state seguite, se il proprietario possiede legalmente la proprietà.

Contratto trasferimento appartamento

Viene rilasciato se il proprietario ha privatizzato questo appartamento. C'è un avvertimento quando si tratta di tali beni immobili. Se una persona registrata in un appartamento si rifiuta di partecipare alla privatizzazione, riceve il diritto a vita a viverci fino alla cancellazione volontaria. Altrimenti, è impossibile sfrattarlo anche attraverso i tribunali. Quindi è importante assicurarsi che effettui il check-out prima che il venditore riceva i soldi. Oppure rischi di acquistare un appartamento con un inquilino.

Esistono altri tipi di documenti del titolo, ad esempio una decisione del tribunale con cui il proprietario possiede l'oggetto. Ma con loro è meglio contattare immediatamente un avvocato se non vuoi problemi.

4. Informazioni su coloro che sono registrati nell'appartamento

Nella clausola sull'accordo sul passaggio in proprietà dell'appartamento, abbiamo già in parte toccato l'argomento di quanto sia importante sapere chi è registrato nell'appartamento. Ora consideriamo la domanda in modo più dettagliato.

Oltre a coloro che si sono rifiutati di privatizzare, i seguenti inquilini rappresentano un pericolo per la transazione e la vita confortevole nell'appartamento acquistato:

• dimesso dall'appartamento per servizio militare o cure in sanatorio;
• cancellato dal registro per aver scontato una pena in luoghi privati della libertà;
• riconosciuto come disperso;
• minori mandati in collegio.

Al loro ritorno, saranno registrati presso il loro precedente luogo di residenza, ovvero con te. Potrebbe essere possibile sfrattarli attraverso il tribunale, ma ci vorrà molto tempo e fatica.

Prestare particolare attenzione ai minori dimessi per chiedere se il servizio di tutela ha dato il permesso per questo.

Per comprendere le sfumature, è necessario esaminare alcuni riferimenti. È meglio essere presenti nei momenti in cui il proprietario li riceve per garantire l'autenticità dei documenti.

Certificato di registrazione modulo 9

Contiene informazioni su tutti coloro che sono registrati nell'appartamento ora.

Certificato archivistico di registrazione secondo il modulo 9

Questa versione del documento mostra le dinamiche di registrazione dei residenti: chi è stato registrato in precedenza, chi è stato dimesso e quando. Un documento molto utile, ma c'è una sfumatura. Spesso si rifiutano di cederlo a terzi, compresi gli attuali proprietari dell'appartamento, poiché contiene i dati personali dei precedenti residenti. Se non è stato possibile ottenere l'archivio "nove", dovrai lavorare con ciò che hai e andare direttamente alla guida del modulo 12.

Certificato di cancellazione di determinate categorie di cittadini

Il documento del modulo 12 contiene dati sull'eventuale dimissione di qualcuno degli inquilini dall'appartamento, il che, in teoria, potrebbe diventare fonte di problemi. Idealmente, ogni colonna ha n. Altrimenti, dovrai scoprire ulteriori informazioni su ogni persona individualmente o addirittura rifiutare l'accordo.

5. Certificati di capacità giuridica

Se in seguito si scopre che il venditore non era in una mente sobria e memoria dura, la transazione sarà dichiarata non valida. Sei particolarmente a rischio se il venditore è anziano, ma in generale non puoi assicurarti contro questo. Ad esempio, un astuto avvocato può dimostrare che il proprietario è stato temporaneamente sconvolto a causa di una medicina per il raffreddore, perché quell'effetto collaterale è indicato nell'annotazione.

Per evitare che ciò accada, chiedi al venditore di portare all'affare un certificato da uno psichiatra e un narcologo che è sano di mente e non registrato come tossicodipendente.

Se ci sono validi motivi per dubitare, invita un esperto autorizzato a condurre un esame direttamente sull'affare.

6. Informazioni sui debiti per revisione

Tutti i debiti per l'alloggio e i servizi comunali rimangono all'ex proprietario dell'appartamento. L'eccezione è la revisione. Se il venditore non ha pagato, il debito andrà a te. È possibile verificare l'assenza dall'ultimo pagamento. Se non ti fidi, chiedi un certificato alla società di gestione.

7. Procura

È meglio concludere un contratto di vendita direttamente con il proprietario. Ma il proprietario non è sempre presente all'affare. In questo caso, può rilasciare una procura notarile per la persona che rappresenterà i suoi interessi.

Le transazioni con questo documento non sono sicure, ci sono troppi fattori di rischio. Se decidi di fare un passo simile, controlla quanto segue:

• La procura dà il diritto di vendere l'appartamento per conto del proprietario.
• Il documento è autentico: puoi scoprirlo sul sito Web della Camera notarile federale.
• La procura non è scaduta.
• Contiene il passaporto corretto e altri dati.
• Il proprietario è vivo e sano di mente: la videocomunicazione e i certificati di un dispensario neuropsichiatrico aiuteranno qui.

Ma anche se tutto è in ordine, pensaci tre volte prima di decidere su un simile accordo.

Cosa ricordare

• Controlla tutti i documenti. Non aver paura di essere invadente o noioso: stai rischiando milioni.
• In caso di dubbio, contattare uno specialista. Meglio essere un allarmista che essere lasciato senza un appartamento e senza soldi.
• Se ad ogni passo i dubbi non scompaiono, ma si rafforzano, rifiuta l'accordo.

UPD. Il testo è stato aggiornato il 17 novembre 2019 con dati più rilevanti provenienti da fonti verificate.