Cosa controllare prima di affittare un appartamento: dall'annuncio alle complessità del contratto

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Un'istruzione molto importante per chi cerca un immobile in affitto.

Fase 1. Cerca un appartamento

Se scegli tu stesso un appartamento

Quando cerchi un appartamento attraverso un sito di annunci specializzato o un gruppo sui social network, corri il rischio di incontrare truffatori. Per non cadere nei loro trucchi, è necessario prestare attenzione a diversi punti importanti.

1. Costo medio dell'affitto di un appartamento secondo i tuoi criteri

Gli annunci troppo "dolci" sono spesso falsi. Ampio monolocale con ristrutturazione moderna nel pieno centro della città a un minuto a piedi dalla metropolitana e per un centesimo? Una proposta molto dubbia.

2. Richiesta di trasferimento del pagamento anticipato sulla carta

Questo punto segue spesso dal precedente. Chiami sull'annuncio che ti piace, ti dicono che ci sono molte persone che vogliono, e poi ti chiedono di trasferire almeno qualche migliaio in modo che l'appartamento rimanga con te. Non lasciarti ingannare da questo: hai appena parlato con un truffatore.

Non trasferire mai denaro a sconosciuti come deposito senza un incontro personale.

3. L'autenticità delle foto dell'appartamento

Per assicurarti che le informazioni dell'annuncio siano corrette, controlla l'autenticità delle fotografie dell'appartamento. Questo può essere fatto, ad esempio, attraverso.

Se lo stesso appartamento viene pubblicato su più siti di affitto, non è un grosso problema. Un'altra cosa è quando le foto camminano su Internet e la descrizione, l'indirizzo dell'appartamento e la persona di contatto cambiano drasticamente di volta in volta.

4. Mancanza di foto dell'appartamento

Gli annunci senza foto sembrano a dir poco strani. Nella maggior parte dei casi, ciò significa che qualcosa non va nell'appartamento o che tale spazio abitativo non esiste affatto.

5. Frequenza di posizionamento degli annunci

Succede che lo stesso annuncio di affitto appartamento appaia e scompaia con invidiabile frequenza. Due settimane fa, l'appartamento è stato affittato, poi è stato affittato e un mese dopo è di nuovo appeso in quello attuale. E così in circolo.

Certo, potrebbe non riguardare il proprietario, ma gli inquilini. Beh, una persona non ha fortuna per gli inquilini, e basta. Tuttavia, gli annunci spesso lampeggianti sono allarmanti.

6. Persona di contatto

Chi si occupa della questione dell'affitto di un appartamento? Il proprietario stesso o l'agente immobiliare? Se non vuoi pagare una commissione pari alla metà o addirittura all'intero importo del pagamento mensile, gli annunci degli agenti immobiliari non sono adatti a te.

Se contatti un agente immobiliare

Gli agenti immobiliari possono semplificarti la vita e aiutarti a trovare l'appartamento dei tuoi sogni. Oppure possono essere piuttosto snervanti, svuotare il portafoglio o farti perdere tempo. Ecco quando fare attenzione.

1. L'agente immobiliare non può nominare la società di cui è ora dipendente o dove ha lavorato prima

Se l'agente immobiliare afferma di essere nello staff dell'agenzia, puoi contattare direttamente l'azienda e chiarire questo.

Se l'agente immobiliare è un imprenditore privato, in ogni caso, deve segnalarti almeno alcune aziende in cui ha lavorato prima. Se hai difficoltà con questo, potresti trovarti di fronte a un truffatore.

2. L'agente immobiliare non è interessato a chi e in quale composizione vivrà nell'appartamento

Quasi ogni proprietario rappresenta almeno approssimativamente chi vede come inquilino e informa l'agente immobiliare di questo. Se durante una conversazione non ti viene chiesto il numero di inquilini, la presenza di animali e il lavoro costante, questa è una campana.

3. L'agente immobiliare non è un esperto nel suo campo

È difficile immaginare che un agente immobiliare non sappia scrivere una ricevuta per ricevere denaro o compilare un contratto di locazione. E se ancora non lo sai, allora questo non è un agente immobiliare.

4. Ti viene chiesto di pagare la commissione prima di firmare il contratto

L'agente immobiliare riceve una commissione solo dopo la conclusione della transazione. Se ti viene richiesto di pagare in anticipo, non cedere e non trasferire fondi.

5. L'agente immobiliare si occupa di un solo appartamento

Di solito un agente immobiliare ha diversi oggetti nel lavoro. È sospetto quando uno specialista dedica tutto il suo tempo a un solo appartamento. Prova a digitare il tuo numero di telefono nella barra di ricerca del tuo browser e guarda quanti annunci ti danno.

6. L'agente immobiliare si presenta come un dipendente dell'agenzia di stampa

Ti viene offerto di guidare fino all'ufficio, concludere un accordo e ottenere l'accesso al database del proprietario dopo aver pagato la commissione.

L'agente immobiliare non verrà con te per ispezionare l'appartamento e incontrare il proprietario, e se funziona con qualcuno della base ricevuta, dopo un accordo preliminare sull'incontro, il proprietario annullerà tutto all'ultimo momento.

In questo caso, non sarai in grado di restituire il denaro, perché hai firmato un accordo sulla fornitura di servizi di informazione. Per ottenere giustizia, puoi andare dagli avvocati e provare a presentare una domanda in tribunale. Tuttavia, nessuno può garantirti un esito positivo. Pertanto, studia attentamente tutti i documenti su cui metti la tua firma.

Fase 2. Primo contatto con il proprietario

Hai scelto l'opzione ideale, secondo te, e sei felice di chiamare il proprietario per fissare un appuntamento. Innanzitutto, scopri se stai davvero parlando con il proprietario e non con l'agente immobiliare o chiunque altro. Anche se l'annuncio diceva che l'appartamento viene affittato direttamente.

Fai alcune domande al proprietario. Ad esempio, dove vanno le finestre dell'appartamento o a che piano si trova.

Se la persona esita, potrebbe cercare di ingannarti. Il proprietario risponderà a tali domande senza indugio.

Se ritieni che tutto sia in ordine, passa attraverso le informazioni indicate nell'annuncio: specifica il costo, la necessità di un acconto e il pagamento dell'ultimo mese. Scopri per quanto tempo l'appartamento deve essere affittato, se sono davvero 10 minuti per andare alla metropolitana, non 30. In generale, parla di tutte le sfumature che sono importanti per te.

Fase 3. Ispezione degli alloggi

1. Vota l'ingresso. Le sue condizioni possono dire molto sugli inquilini della casa - i tuoi potenziali vicini.
2. Prova a guardare i tuoi vicini e chiedi chi ha vissuto nell'appartamento prima di te. È consigliabile farlo insieme al proprietario: se gli inquilini degli appartamenti vicini non sono nuovi arrivati, riconosceranno il tuo padrone di casa e ti assicurerai ancora una volta che sia il proprietario.
3. Dai un'occhiata da vicino al bagno, in particolare all'impianto idraulico. Se il rubinetto perde, vale la pena segnalarlo immediatamente al proprietario.
4. Controllare lo stato dei mobili e valutarne l'usura.
5. Prestare attenzione alla posizione dei punti vendita. Potrebbe essere necessario riorganizzare i mobili.
6. Se sei allergico agli animali, controlla se i precedenti residenti hanno avuto un gatto o un cane.
7. Non essere pigro per includere tutti gli elettrodomestici e gli elettrodomestici che prevedi di utilizzare.
8. Controlla tutti gli interruttori nell'appartamento.
9. Chiedi informazioni sulla disponibilità di Internet.
10. Controlla le serrature in modo da non dover aspettare sotto la porta finché non ti è permesso entrare. Se ci sono più lucchetti e la chiave ti viene data solo da uno, scopri il motivo. Il proprietario può dire che la serratura è stata rotta per molto tempo e non è stata utilizzata. Devi insistere per la sostituzione o la riparazione e chiedere un set completo di chiavi.
11. Assicurati che i sigilli sui contatori siano intatti.
12. Controlla le condizioni delle porte e delle finestre del tuo balcone se non vuoi congelare in inverno.
13. Da apprezzare l'insonorizzazione di tutto l'appartamento.

Se nessuno dei precedenti nell'appartamento ti disturba, puoi procedere alla stesura di un contratto.

Fase 4. Conclusione del contratto

Quali documenti del proprietario devono essere controllati

Se l'appartamento ha un solo proprietario

Quando concludi un contratto di locazione, chiedi al proprietario di mostrarti:

• passaporto;
• certificato di proprietà o un estratto dell'USRN.

È necessario assicurarsi che l'appartamento appartenga alla persona che si è presentata come il proprietario dell'appartamento.

Arthur Ustimov Fondatore e CEO del servizio di gestione del noleggio Arendatika

Uno dei tipi più comuni di frode sul mercato è l'affitto dell'appartamento di qualcun altro. L'alloggio può essere affittato da un "amico" del proprietario dell'appartamento, che si è stabilito in esso solo per un paio di giorni.

Se non hai controllato i documenti per la proprietà, rischi non solo di perdere denaro, ma anche di essere lasciato per strada.

Se ci sono più proprietari

Oltre al passaporto e al certificato di proprietà, è necessario ottenere il consenso scritto per affittare l'appartamento da tutti i proprietari, nonché da coloro che sono registrati nell'appartamento.

Se un parente lontano è registrato nell'appartamento, può venire nell'appartamento che hai affittato e soggiornarvi. In questo caso, il contratto di locazione sarà valido, ma nessuno può vietare a una persona registrata nell'appartamento di viverci.

Arthur Ustimov Fondatore e CEO del servizio di gestione del noleggio Arendatika

Se l'appartamento è di proprietà dei coniugi

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Avvocato capo del Servizio giuridico europeo

Per prima cosa devi capire se l'appartamento è in comproprietà o in condivisione.

Per l'assicurazione, puoi informarti sulla presenza di un contratto di matrimonio e familiarizzare con i suoi termini. Se l'appartamento appartiene a uno dei coniugi, non è richiesto il consenso dell'altro. Se in comproprietà, sarà necessario ottenere il consenso di ciascun proprietario.

Cosa cercare quando si redige un contratto

Un contratto di noleggio è un documento che ti aiuterà a evitare conflitti inutili, quindi è molto importante adottare un approccio responsabile alla sua preparazione. L'hacker della vita ti ha già detto come farlo correttamente, quindi ci soffermeremo solo sui punti più importanti.

Dati obbligatori

• Oggetto del contratto è un appartamento. È necessario indicare l'indirizzo completo, la zona e il numero di camere.
• Le parti del contratto sono il proprietario dell'abitazione (o il suo rappresentante mediante procura notarile) e l'inquilino.
• Dati del passaporto e informazioni sul luogo di registrazione - sia il proprietario dell'appartamento che l'inquilino.

La durata del contratto e la procedura di pagamento

Indica i termini del contratto e il periodo in cui sei tenuto a pagare l'affitto. Attenzione alle sanzioni per violazione dell'ingiunzione di pagamento. Ad esempio, potresti avere un periodo settimanale per estinguere il debito, dopo il quale il proprietario ha tutto il diritto di sfrattarti dall'appartamento.

Il fatto del pagamento deve essere registrato: quando si paga in contanti, chiedere una ricevuta al proprietario e quando si trasferisce su una carta, chiedere un estratto conto.

Lo scopo del pagamento deve contenere un collegamento al tuo contratto. Ad esempio: pagamento ai sensi del contratto di lavoro n. 1 del 1 gennaio 2018 per giugno 2018.

Inoltre, il contratto deve contenere l'importo che hai trasferito al proprietario al momento del check-in. Questo può essere un pagamento per il primo e l'ultimo mese di residenza, nonché un deposito assicurativo - una garanzia che se l'inquilino danneggia la proprietà, il proprietario dell'appartamento riceverà un risarcimento materiale.

Il proprietario può trattenere l'intero importo o parte del deposito cauzionale, a seconda dell'entità del danno causato. Se, durante il controllo dell'appartamento, tutto è in ordine, la cauzione assicurativa viene restituita per intero all'inquilino. L'importo della caparra che conviene a ciascuna delle parti viene negoziato alla conclusione del contratto.

Procedura di sfratto

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alle regole di sfratto dall'appartamento. Dovrebbero essere comodi per ogni lato.

A volte i contratti indicano che l'inquilino ha solo un paio di giorni per trasferirsi e cercare un nuovo appartamento. E alcuni contratti di locazione prevedono anche multe per il locatario che vive meno di un certo periodo.

Arthur Ustimov Fondatore e CEO del servizio di gestione del noleggio Arendatika

Frequenza delle visite del proprietario

Le frequenti visite a sorpresa del proprietario portano poca gioia. Tuttavia, non puoi vietargli di visitare il tuo appartamento. Discuti la frequenza delle visite che sia comoda per entrambi, stabilisci per quanto tempo il proprietario dovrebbe avvisarti e registra gli accordi nel documento.

Canali di comunicazione

Nel contratto, è necessario specificare gli indirizzi e-mail oi numeri di telefono di entrambe le parti, a seconda del canale di comunicazione selezionato. Meglio entrambi, certo.

Non cancellare la corrispondenza con il locatore per farvi riferimento in caso di disaccordo.

Inventario di valori e letture dei contatori

Nell'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento, che è allegato al contratto, è necessario includere un inventario delle cose di valore. Se hai fatto un deposito cauzionale all'arrivo, c'è il rischio di non recuperarlo. Devi controllare l'intero appartamento. E più si è attenti, meglio è. Sai già su quali punti concentrarti quando esamini un appartamento.

Sarà più sicuro scattare fotografie di tutti i difetti riscontrati in modo che non ti vengano attribuiti quando te ne andrai. E le foto possono essere stampate e allegate all'atto.

Inderogabilmente l'atto deve contenere le letture dei singoli contatori di acqua e luce al momento del check-in.

Ristrutturazione e modifiche pianificate nell'appartamento

Fai un elenco delle modifiche che intendi apportare all'interno, nonché delle attrezzature o dei mobili che acquisterai. Concorda l'importo massimo e decidi come avverrà il pagamento: solo dal proprietario, da solo, oppure 50/50.

Si raccomanda di prescrivere anticipatamente i termini dei miglioramenti inscindibili e separabili nel contratto o di stipulare un accordo aggiuntivo in seguito. Allo stesso tempo, è consigliabile fare una riserva nel contratto che le cose vengano restituite al proprietario, tenendo conto dell'usura naturale.

Arthur Ustimov Fondatore e CEO del servizio di gestione del noleggio Arendatika

Indicare nel contratto chi paga per il guasto degli elettrodomestici. Sfortunatamente, durante l'ispezione iniziale, non è possibile essere sicuri al 100% che i dispositivi siano perfettamente funzionanti e può essere difficile dimostrare che il guasto sia dovuto alla normale usura e non a un funzionamento improprio.

Se noti che il dispositivo sta bruciando, indicalo al proprietario e fai un'ispezione insieme, quindi fissa l'accordo nel documento. Altrimenti, se si verifica un guasto, potresti aver bisogno dell'esperienza di un professionista per dimostrare che non sei stato coinvolto nel malfunzionamento.

Vivere in appartamento

Non dimenticare di indicare nel contratto chi abiterà con te nell'appartamento. Fateci sapere anche se avete animali domestici. Non dovresti mentire su queste cose: con una grande probabilità, sarai colto in una bugia e le conseguenze saranno molto tristi.

Quando conviene disdire il contratto di locazione

Il segnale più allarmante è il rifiuto di presentare titoli di proprietà. È probabile che l'appartamento non sia a posto.

Anche un appartamento, il cui proprietario è troppo preoccupato per la sua proprietà, può essere problematico. Tali proprietari potrebbero venire da te troppo spesso per verificare la sicurezza della loro proprietà, il che, ovviamente, ti causerà disagio.

Arthur Ustimov Fondatore e CEO del servizio di gestione del noleggio Arendatika

Vale la pena prestare attenzione al comportamento del proprietario. L'eccessivo nervosismo è allarmante, così come l'irragionevole fretta di concludere un contratto. Se ti viene chiesto di firmare i documenti il prima possibile, non ti permettono di controllare la manutenzione degli elettrodomestici e riparare i difetti, allora questa è un'altra campana.

Prenditi il tuo tempo, studia attentamente il contratto, fai domande e discuti i punti problematici. Controlla tutto ciò che è necessario. È importante per te che sia comodo vivere nell'appartamento e che tutte le difficoltà siano ridotte al minimo. Il proprietario vuole che il suo spazio vitale rimanga in condizioni adeguate e inoltre non vuole partecipare a conflitti regolari. Vi valutate a vicenda - va bene. E in questo caso, è corretto riservare tempo sufficiente per il processo di scartoffie e ispezione dell'appartamento.