Affittare un appartamento o accendere un mutuo: cosa è più redditizio

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Analisi dettagliata con esempi e calcoli.

Quando si confrontano mutui e locazione di immobili, l'aspetto materiale di solito passa in secondo piano. I partecipanti alla discussione scoprono quale è meglio: pagare lo zio di qualcun altro o diventare schiavo della banca, pagare più del dovuto, ma per il proprio, o spostarsi costantemente alla ricerca di opzioni più redditizie. Ma se si lascia il sentimento e si passa ai numeri, allora la situazione diventa più chiara.

Affitto e mutuo in cifre

Le variazioni dei prezzi degli immobili e degli appartamenti in affitto, nonché l'entità dell'inflazione per un lungo periodo possono essere previste solo approssimativamente, in modo che i calcoli siano imprecisi. Eppure, i numeri sono più eloquenti delle parole.

Il tasso medio ponderato sui mutui nell'aprile di quest'anno, secondo la Banca centrale, è stato pari al 9, 64%. Secondo gli analisti di Domofond.ru, affittare un appartamento a marzo 2018 era in media dello 0,7% in meno rispetto a dicembre 2017. Tuttavia, per motivi di precisione, assumeremo che il proprietario aumenterà i pagamenti del 5% all'anno.

Per i calcoli, prendiamo il centro regionale, la città con una popolazione di un milione di Volgograd e la città federale di San Pietroburgo.

Volgograd

Mutuo

Il prezzo medio di un appartamento di due stanze a Volgograd, secondo Domofond.ru, è di 2.365.695 rubli. Considera la situazione se hai accumulato un pagamento iniziale del 15%, 25% e 50% del valore dell'appartamento e hai acceso un mutuo al 9,64% annuo per un periodo di 10 anni.

Anticipo, rubli	Pagamento mensile, rubli	Pagamento in eccesso, rubli	Il prezzo totale dell'appartamento, rubli
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

I calcoli non tengono conto dei costi aggiuntivi dei servizi correlati sotto forma di assicurazione sulla casa e della persona che ha contratto il mutuo, e di compensazione come una detrazione fiscale.

Supponiamo che i prezzi degli immobili crescano del 5% all'anno, quindi in 10 anni l'appartamento costerà 3,67 milioni di rubli.

Affitto

Il costo medio dell'affitto di un appartamento di due stanze a Volgograd è di 15.845 rubli al mese. Se il proprietario aumenta l'affitto di circa il 5% all'anno, in 10 anni l'inquilino dovrà pagare 24.556 rubli al mese. In tutto, negli anni, pagherà 2.389.344 rubli per vivere. Per la differenza tra il costo di un mutuo con un acconto del 15% e l'affitto, un inquilino può affittare un appartamento al prezzo previsto del 2028 per altri tre anni e nove mesi.

Con uno stipendio medio a Volgograd di 28.483 rubli, sia l'affitto che il mutuo sembrano fattibili per una famiglia con due adulti che lavorano.

Vale anche la pena considerare che l'inquilino ha dei risparmi non spesi per l'eventuale acconto, che può mettere in banca con gli interessi. Secondo la Banca Centrale, il tasso medio ponderato sui depositi con scadenza da uno a tre anni nel 2018 è del 6,41%. In 10 anni, l'indicatore cambierà più volte, ma per i calcoli utilizzeremo questa cifra particolare. I calcoli non tengono conto della capitalizzazione.

Acconto (risparmio), rubli	Importo in 10 anni, rubli
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Di conseguenza, in 10 anni l'inquilino non solo spenderà meno, ma guadagnerà anche sul deposito.

Affitto e risparmio

Dal paragrafo precedente è chiaro quanto una persona potrà accumulare su un deposito in 10 anni se continua ad affittare una casa.

Le maggiori possibilità di risparmiare per un appartamento e acquistarlo senza mutuo provengono da una persona che ha la metà del costo dell'appartamento, ma solo se il prezzo dell'immobile non cambia.

In 10 anni, 425.213 rubli non gli basteranno per comprare un appartamento. Per avere l'intero importo a portata di mano al momento giusto, dovrà risparmiare poco più di 3,5 mila rubli al mese.

Tra cinque anni avrà 1.561.491 rubli sul suo deposito. Per acquistare un appartamento in questo momento, una persona deve mettere da parte 13, 4 mila al mese per tutti e cinque gli anni. Insieme al costo dell'affitto dell'alloggio, ne spenderà 29,3mila nel primo anno e 32,6mila nel quinto. Di conseguenza, se acquista un appartamento in cinque anni, i costi totali, compreso l'affitto, saranno di 3.415.482 rubli, in dieci - 4.755.039 rubli. Entrambe le opzioni sono più costose dei mutui.

San Pietroburgo

Mutuo

Il prezzo medio per un appartamento di due stanze a San Pietroburgo è di 6.797.671 rubli.

Anticipo, rubli	Pagamento mensile, rubli	Pagamento in eccesso, rubli	Il prezzo totale dell'appartamento, rubli
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Per non pagare in eccesso il mutuo, è necessario accumulare una rata iniziale pari ad almeno la metà del costo dell'appartamento, oppure aumentare la rata mensile e accorciare la durata del prestito. Con uno stipendio medio di 58, 5 mila rubli, ovviamente non tutti possono farlo.

In 10 anni, l'appartamento costerà presumibilmente 10, 99 milioni di rubli.

Affitto

Il costo medio dell'affitto di un appartamento di due stanze a San Pietroburgo è di 32.744 rubli al mese. Con un aumento del costo dell'affitto del 5% annuo, in 10 anni la rata mensile sarà di 50.787 rubli e l'inquilino pagherà 4.942.178 rubli in totale. Per la differenza tra il costo di un mutuo con un acconto del 15% e l'affitto, un inquilino può affittare un appartamento al prezzo previsto del 2028 per altri otto anni e tre mesi.

Non scontare anche i tuoi risparmi.

Acconto (risparmio), rubli	Importo in 10 anni, rubli
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Affitto e risparmio

E ancora, una persona che ha già la metà del suo prezzo può contare sull'acquisto di un appartamento senza mutuo. Ma sarà problematico per lui rispettare la scadenza dei cinque anni. Tra cinque anni avrà sul suo conto 4.448.162 rubli. Per riscuotere l'importo richiesto, ogni mese ha bisogno di risparmiare 39, 2 mila. Insieme ai costi di locazione, dovrà stanziare 72mila al mese nel primo anno.

Se acquista un appartamento in cinque anni, i costi totali, compreso l'affitto, sono stimati in 8.968.837 rubli, in 10 anni - 11.739.849 rubli.

Quindi quale è più redditizio?

Secondo le stime medie, l'affitto è più redditizio. In tutti i casi, l'affitto mensile è inferiore alla rata del mutuo. Allo stesso tempo, il pagamento iniziale non solo non viene speso, ma porta anche denaro.

Tuttavia, tra 10 anni la persona che ha scelto un mutuo sarà proprietaria di un appartamento, mentre l'inquilino no.

Per quanto riguarda l'affitto di un alloggio e il contemporaneo aumento del risparmio per un appartamento, anche qui non è tutto così semplice. I fattori prevedibili funzionano: più soldi hai a disposizione, più alto è il reddito e più basso è il costo degli immobili e degli affitti nella tua città, più possibilità hai di risparmiare per un appartamento senza mutuo e di rimanere in attivo. Tuttavia, nel calcolo, di solito non tengono conto del fatto che i prezzi degli immobili possono aumentare significativamente in 10-15 anni.

Pertanto, vale la pena prendere in considerazione un altro indicatore chiave: il tempo. Le previsioni a lungo termine sono difficili, anche per gli specialisti. E la stabilità nel Paese è più vicina a un indicatore religioso: o ci credi o non ci credi. Pertanto, se devi risparmiare per un appartamento per più di cinque anni, dovresti coinvolgere non solo la logica, ma anche l'intuizione nei calcoli.

Si prega di notare che l'inflazione deprezza il denaro e gli immobili crescono di valore.

Tuttavia, secondo Rosstat, negli ultimi tre anni i prezzi sul mercato secondario sono diminuiti per tutti i tipi di appartamenti, ad eccezione di quelli d'élite.

Come ulteriore fattore, vale la pena considerare la vicinanza dell'età pensionabile. Sarà difficile affittare un appartamento per il pagamento della pensione, ma nelle grandi città sarà impossibile. Quindi a quest'ora è bene avere la propria casa, anche se l'hai ottenuta con un pagamento in eccesso.

L'argomento che potresti affittare un appartamento per il resto della tua vita con i soldi che sono andati in banca è valido se rinunci all'acquisto di una casa in una grande città e affitti un appartamento a un prezzo molto favorevole. Quindi, se risparmi 3 milioni sul pagamento in eccesso, questo ti darà 25 mila all'anno al mese per 10 anni (ma dovresti prendere in considerazione l'inflazione).

Si possono anche depositare soldi. Un importo di 3 milioni, tenendo conto dell'attuale interesse medio sui depositi, porterà 15 mila rubli al mese di interessi, 4 milioni - 20 mila.

Come calcolare ciò che è meglio per te

I calcoli medi danno risultati medi, quindi per capire cosa è più redditizio per te, dovrai fare i calcoli da solo. Per fare ciò, sono necessari i seguenti dati:

1. L'importo dell'affitto dell'appartamento.
2. L'importo dei tuoi risparmi che prevedi di utilizzare come acconto.
3. Il costo dell'appartamento che si desidera acquistare.
4. Tasso di interesse ipotecario (puoi utilizzare la media nazionale o quella offerta dalla banca presso la quale desideri accendere il mutuo).
5. La percentuale di un deposito bancario a cui sei disposto ad affidare i tuoi soldi per un lungo periodo.

Se scegli tra un mutuo e l'affitto di una casa risparmiando per comprare un appartamento

1. Mutuo

Con l'aiuto o sul sito web della tua banca, calcola quanti anni impiegherà il tuo mutuo con il pagamento mensile ottimale, quale sarà il pagamento in eccesso.

Con un prezzo dell'appartamento di 5,2 milioni di rubli, un pagamento iniziale di 3,2 milioni, un tasso di interesse dell'11% e una durata del mutuo di sette anni, il pagamento mensile sarà di 34.245 rubli e il pagamento in eccesso - 876.569 rubli.

2. Affittare un appartamento

Calcola quanto negli anni pagherai per l'affitto di un appartamento, tenendo conto di eventuali aumenti di affitto.

Ad esempio, dai 22 mila rubli al mese e affitti un appartamento da tre anni. In questo periodo il prezzo non è mai aumentato, ma è ovvio che tra sette anni l'affitto non costerà lo stesso. Pertanto, nel prossimo anno, presumibilmente darai in affitto 22 × 12 = 264 mila, nei prossimi tre anni - 24 × 36 = 864 mila, nei restanti tre - 26 × 36 = 936 mila, in totale - 2,06 milioni di rubli.

3. Deposito e risparmio

Calcola quanti soldi avrai accumulato sul deposito per la durata del mutuo e stima l'importo. Quindi calcola quanti soldi avrai dopo il primo anno, il secondo e così via fino alla fine della durata del mutuo. Decidi anche l'importo che puoi mettere da parte mensilmente per comprare un appartamento, calcola quanti soldi ti darà in un anno o due, e così via fino alla fine della durata del mutuo. Ora, con una semplice aggiunta dell'importo sul deposito e sul risparmio, scopri in quanti anni sarai in grado di raccogliere denaro per gli immobili.

Su un deposito senza capitalizzazione con un tasso di interesse del 6, 1%, l'importo di 3, 2 milioni di rubli in sette anni si trasformerà in 4.566.400 rubli.

Anche se i prezzi degli immobili non aumentano, in sette anni è impossibile acquistare un appartamento senza mutuo.

C'è un'opzione per non aspettare che l'importo richiesto si accumuli sul deposito e per risparmiare 20 mila rubli al mese o 240 mila all'anno. Quindi, dopo cinque anni, il risparmio sarà di 5.376.000 rubli. Tenendo conto dell'affitto, il costo totale degli immobili sarà di 6.640.000 rubli e rimarranno 176.000. Per sette anni l'ipoteca sull'appartamento andrà a 6,8 milioni. Cioè, i costi sono più o meno gli stessi, ma sono stati risparmiati due anni, cioè affittare un alloggio e risparmiare in questo momento è più redditizio.

Questi calcoli funzionano solo se il costo dell'appartamento non è cambiato per cinque anni e l'affitto non è aumentato di prezzo più velocemente del previsto.

Quando non si riesce a risparmiare per un appartamento nemmeno per la durata del mutuo, è ovvio che prendere in prestito da una banca è più redditizio che risparmiare.

Se stai scegliendo tra un mutuo e un affitto senza avere intenzione di acquistare un appartamento in futuro

1. Ricorda quanto dai al padrone di casa

Prendiamo i numeri dell'esempio precedente: 22 mila rubli.

2. Calcola la rata mensile del mutuo

Anche in questo caso il numero dell'esempio precedente è 34,3 mila rubli.

3. Confronta due numeri

Ovviamente è più redditizio affittare, anche se non si tiene conto dell'acconto nei calcoli. Se tutto non è così semplice, dividi l'importo dell'acconto per il numero di mesi del mutuo e aggiungi l'importo ricevuto alla rata mensile:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mila rubli.

Il confronto con 22mila è ancora più chiaro. E anche se in sette anni l'affitto raddoppierà di prezzo, affittare un appartamento sarà ancora più redditizio.

Tuttavia, già all'ottavo anno, una persona con un mutuo lo ripagherà completamente e pagherà solo le utenze. E l'inquilino continuerà a pagare lo stesso importo per l'affitto. D'altra parte, se l'affitto non aumentasse, l'importo che sarebbe andato al mutuo sarebbe stato sufficiente per un contratto di locazione di 26 anni.

4. Calcola quanto guadagnerai sui soldi che potrebbero essere andati all'acconto

In sette anni, il deposito sarà di 4,57 milioni di rubli. E se rimandi la differenza tra i pagamenti per un importo di 12,3 mila al mese su base mensile, in sette anni porterà altri 1,03 milioni. L'importo totale di 5,6 milioni, fissato al 6,1% annuo, porterà 28,5 mila rubli al mese di interessi.