Come acquistare un appartamento e non pentirsene: i consigli degli esperti

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Insieme ad un esperto immobiliare, abbiamo scoperto cosa considerare al momento dell'acquisto, perché prenderlo e come agire se ci sono minorenni tra i proprietari.

Cosa cercare quando si sceglie una casa

Infrastrutture distrettuali

L'area dovrebbe essere autosufficiente in modo che la maggior parte degli oggetti che visiterai regolarmente siano, se non raggiungibili a piedi, ad almeno una o due fermate da casa tua. Il set minimo è un supermercato (e preferibilmente più contemporaneamente, per non fare la fila), una farmacia e un ambulatorio. Se la famiglia ha già o dovrebbe avere figli, dovrebbe esserci anche una scuola e un asilo nelle vicinanze. Guarda oltre in base alle tue esigenze. Qualcuno ha bisogno di un fitness club non lontano da casa, qualcuno ha bisogno di un parco jogging o di un'area attrezzata dove poter passeggiare e addestrare il proprio cane.

Quando esamini un appartamento, ti consiglio di agire dal generale allo specifico. In primo luogo, esaminiamo l'area (generale), quindi la casa e i suoi dintorni e solo dopo l'appartamento (privato). Scopri cosa c'è nel quartiere, se c'è l'infrastruttura necessaria e i luoghi verdi nelle vicinanze. Assicurati che non ci siano industrie pericolose nelle vicinanze.

Le infrastrutture intorno alle abitazioni secondarie sono spesso migliori che nelle nuove aree. Se acquisti una casa in un nuovo edificio, controlla come si svilupperà l'area. È positivo se lo sviluppatore si è preso cura del comfort degli acquirenti e ha fornito nel progetto non solo negozi ai primi piani delle case, ma anche una scuola con un asilo nido a pochi passi.

Avito ha raccolto di più sulla vendita di appartamenti da tutta la Russia: ci sono sia nuovi edifici che alloggi secondari dei proprietari. Utilizzando i filtri, puoi trovare rapidamente un'opzione conveniente: seleziona l'area della città, l'area dell'appartamento e il numero di stanze, il tipo di casa e il piano desiderato: nella ricerca appariranno solo le offerte adatte risultati.

Cerca gli annunci contrassegnati con "Display online": ciò significa che il venditore o il proprietario è pronto a portarti in un tour dell'appartamento utilizzando un collegamento video utilizzando un canale di tua comodità, ad esempio Skype o WhatsApp. Inoltre, puoi chiedere al proprietario dell'immobile di dimostrare lo stato dell'ingresso, dell'ascensore e del territorio attiguo.

Accessibilità ai trasporti

Quando devi tornare a casa con tre trasferimenti, nega tutta la gioia dei soldi risparmiati e il layout di successo dell'appartamento. Le località isolate dalle principali arterie di trasporto potrebbero non essere così attraenti come promesso dal venditore. Relativamente parlando, se solo una strada conduce all'area, preparati per gli ingorghi regolari. Al mattino e alla sera sarà completamente gremito di auto.

Prova a spostarti dalla tua futura casa al lavoro e ritorno durante le ore di punta e verifica se i trasporti pubblici funzionano regolarmente. Vale la pena farlo, anche se viaggi principalmente in auto privata. A volte è più facile risparmiare tempo e tornare a casa in autobus che rimanere bloccati nel traffico. Ma tieni presente che nelle grandi città le possibilità di intasare un ingorgo sono molto alte con i mezzi pubblici di superficie. In questo caso, concentrati su quanto velocemente e comodamente puoi arrivarci in metropolitana o in treno.

Infine, guarda l'area attraverso gli occhi di un residente permanente, non di un ospite. È facile andare a piedi dalla fermata dell'autobus e dalla stazione della metropolitana più vicina a casa tua o devi guadare una landa desolata dove non ci sono lanterne? C'è un parcheggio organizzato o il cortile è pieno di auto? Tutte queste sono sciocchezze, ma influiscono sul comfort della vita, quindi a volte è meglio non risparmiare denaro e scegliere un'opzione, anche se più costosa, ma in una zona comoda.

Condizioni della casa

Non limitarti a ispezionare l'appartamento e studia a fondo l'ingresso, la casa e l'area circostante.

Alena Kvach

Esamina la casa dall'esterno, determina dove si trova l'appartamento e controlla eventuali danni alle pareti. Guarda dove si affacciano le finestre, se ci sono strutture di ristorazione e stabilimenti 24 ore su 24 nelle vicinanze, che disturbano la quiete.

Presta attenzione alle condizioni delle strade di accesso e dei marciapiedi: se anche nella stagione calda devi manovrare tra le buche, in inverno la strada si trasformerà in un percorso a ostacoli. Guarda come è organizzato il cortile: ci sono panchine e un luogo per lo sport, un parco giochi.

Alena Kvach

Non sarà superfluo comunicare con i vicini immediati dagli appartamenti vicini e vedere quale è la popolazione della casa. Prestare attenzione alle condizioni dei gruppi ascensore e degli ascensori. Se la casa ha uno scivolo della spazzatura, dovresti verificare con i vicini se ci sono insetti e roditori e anche scoprire come funzionano le utenze e l'HOA o la società di gestione.

Condizioni dell'appartamento

Non lasciarti ingannare da nuove riparazioni: dietro di esso possono essere nascosti cavi difettosi, tubi che perdono o riqualificazione illegale. Ispezionate l'appartamento durante le ore diurne: in questo modo potrete apprezzare la luce naturale e notare piccoli difetti come tracce di perdite. A proposito, è meglio scegliere le opzioni con finestre a sud-ovest o sud-est, se vuoi che le stanze siano luminose durante il giorno.

Alena Kvach

All'interno dell'appartamento, prestare attenzione a possibili perdite e riqualificazioni che violano gli elementi strutturali della stanza. Controlla il flusso di acqua fredda e calda: in alcune case questo è un problema irreparabile. Consiglio di guardare le ricevute delle bollette e delle revisioni per diversi mesi. Alcune associazioni di proprietari di case includono opzioni come la videosorveglianza o la sicurezza e la pulizia delle utenze. Ciò si traduce in una notevole quantità di rate mensili.

Se stai ispezionando un appartamento durante la stagione fredda, tocca le batterie e fai scorrere la mano lungo i muri che delimitano la strada: non dovrebbero essere fredde. La ventilazione dovrebbe essere controllata in cucina e in bagno. Attacca un pezzo di carta allo sfiato: se è attratto dallo sfiato, allora tutto è in ordine.

Esamina le finestre e il balcone. Si prega di notare che non ci sono striature e tracce di muffa intorno alle aperture delle finestre, e non ci sono soffi dalle crepe. Controllare se è facile aprire completamente i telai e passare alla modalità di ventilazione. Se le finestre si affacciano su una strada rumorosa, assicurati che siano in grado di attutire i suoni provenienti dall'esterno.

Guarda le condizioni del pavimento, delle pareti e del soffitto. Se ci sono strane macchie e striature sul soffitto, queste sono molto probabilmente le conseguenze di un'alluvione. Puoi ancora negoziare con i vicini dall'alto, ma quando l'appartamento è all'ultimo piano e la colpa è del tetto che perde, sarà più difficile correggere la situazione. Cammina attraverso le stanze e controlla che il pavimento non scricchiolii o si pieghi sotto i tuoi piedi. Esamina gli angoli: se vedi macchie grigie sullo sfondo, è muffa. Dovremo rimuoverlo e fare di nuovo le riparazioni.

Cosa controllare prima di acquistare

Estratto dall'USRN

Senza tenere conto delle informazioni del Registro degli immobili di Stato unificato, rischi di perdere denaro se, ad esempio, l'alloggio viene venduto senza avvisare uno dei proprietari. Un estratto ti aiuterà a scoprire quanti proprietari ha effettivamente l'appartamento e quali sono le sue caratteristiche: in questo modo puoi scoprire il filmato esatto e confrontare la stanza con il piano tecnico - non si sa mai, all'improvviso i proprietari hanno organizzato una riqualificazione non coordinata.

Alena Kvach

È importante capire cos'è una riqualificazione incoerente. Se è stato eseguito a spese delle partizioni interne dell'appartamento e le pareti portanti non sono interessate, è necessario ordinare un nuovo passaporto tecnico dal Bureau of Technical Inventory (ITV), che confermerà l'integrità del elementi strutturali. Quando una casa con un fornello a gas unisce la cucina a una stanza, la disposizione può essere legittimata solo riportando la cucina al suo aspetto originario isolato, ad esempio ripristinando le porte e le pareti.

Se nell'appartamento sono state trasferite zone umide, tali modifiche non possono essere legalizzate. In futuro, ciò minaccia il fatto che quando si vende una casa su un mutuo, il perito di una società di valutazione indipendente rifiuterà di approvare l'oggetto. Dovremo aspettare le persone che sono pronte ad acquistare un appartamento con riqualificazione per contanti. Per questo motivo, il valore di mercato della proprietà sta diminuendo e la cerchia degli acquirenti si sta restringendo: l'80% delle transazioni immobiliari viene effettuato con la partecipazione di ipoteche.

Un estratto mostrerà anche se l'alloggio ha dei gravami. Ad esempio, gli immobili possono essere pignorati per debiti o dati in pegno a una banca. Non funzionerà per acquistare un appartamento del genere.

Avito tutela gli interessi di venditori e acquirenti e garantisce che le transazioni siano eque e trasparenti. Prima di acquistare, puoi controllare la proprietà qui: un rapporto dell'USRN e assicurarti che tutto sia in ordine con l'appartamento. Il rapporto ti aiuterà a scoprire il valore catastale dell'oggetto, in base al quale viene calcolata l'imposta sugli immobili, mostrerà il numero di proprietari e la storia del loro cambiamento, nonché la presenza di gravami - ad esempio, un mutuo, sequestro o contratto di locazione. Tutto ciò contribuirà a ridurre i rischi al momento dell'acquisto. Per l'acquirente, il rapporto costa 299 rubli.

Per i venditori l'emissione di un estratto sarà gratuita, tutti i costi sono a carico di Avito. I dati personali nel report non sono diffusi: non c'è il numero dell'appartamento né i nomi dei proprietari. Un tale estratto aiuterà a vendere una casa in modo rapido e redditizio: se l'acquirente vede che tutto è pulito con l'oggetto, è più probabile che accetti l'accordo.

Documenti di identità del proprietario

Questa è un'assicurazione contro le collisioni con i truffatori: se acquisti un appartamento da una persona che si finge il suo proprietario, allora dovrai fare i conti con il vero proprietario dell'immobile. Il Ministero degli Interni ne ha uno con cui puoi verificare se il passaporto è valido. Assicurati che la sua serie e il numero, così come il cognome, il nome e il patronimico del proprietario corrispondano a quelli indicati nei documenti dell'appartamento. Se, dopo aver acquistato una casa, il proprietario ha cambiato il passaporto, guarda la sua penultima pagina: contiene informazioni sui passaporti emessi in precedenza.

Verificalo con lo stato civile del proprietario. Se ha acquistato un appartamento mentre era sposato, l'appartamento è considerato proprietà comune. La vendita di un appartamento senza il permesso del coniuge non funzionerà, quindi chiedi un consenso notarile alla vendita. Se il proprietario è divorziato, sarà utile anche una decisione del tribunale sulla divisione della proprietà comune.

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Qui è necessario prestare attenzione non solo a quando è stato acquistato l'appartamento, ma anche a quale era la forma di pagamento. Se una casa è stata acquistata una settimana prima del matrimonio su un mutuo o un piano di rate, e nel matrimonio i coniugi hanno effettuato i pagamenti insieme, allora per un tale appartamento è necessario il consenso del marito o della moglie, poiché parte dei fondi per pagare il debito è stato utilizzato dal bilancio generale. Il termine di prescrizione dopo il divorzio è di tre anni, dopo questo periodo non è richiesto il consenso.

Un'eccezione sono le situazioni in cui l'attuale proprietario ha ricevuto un appartamento in regalo o lo ha ereditato mentre era sposato. Tale proprietà appartiene solo a lui.

Per i proprietari minori, vale la pena controllare il certificato di nascita o il passaporto e confrontare i dati con le informazioni nei documenti di alloggio.

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Se i bambini minorenni sono registrati nell'appartamento, prima della transazione possono essere scaricati in qualsiasi altro luogo. Allo stesso tempo, è necessario indicare un indirizzo alternativo, il bambino non può essere dimesso "da nessuna parte". Se i genitori hanno indirizzi di registrazione diversi, è necessario il consenso del secondo genitore per dimettere il bambino.

Quando i figli minorenni sono proprietari di una quota di beni immobili o di un oggetto per intero, è necessaria l'autorizzazione delle autorità di tutela. Faranno in modo che il nuovo alloggio non peggiori le condizioni di vita del bambino e abbia caratteristiche tecniche e di altro tipo appropriate, come l'area dell'appartamento, l'area della sua ubicazione e l'accesso alle istituzioni educative.

Titoli di proprietà

Sono anche quelli legali. Ad esempio, se il proprietario di una casa l'ha privatizzata, tale documento sarà un accordo sul trasferimento dell'appartamento in proprietà. Al momento dell'acquisto di un oggetto, la proprietà è confermata dal contratto di compravendita concluso con il precedente proprietario. Deve essere accompagnato da un atto di accettazione e trasferimento di beni immobili e da una ricevuta dell'ex proprietario in ricezione di denaro.

Se il proprietario dell'appartamento lo ha acquistato mentre la casa era appena costruita, il titolo di proprietà sarà un accordo di partecipazione condivisa alla costruzione con un atto di accettazione e trasferimento dell'alloggio finito.

Nei casi in cui la proprietà è confermata da un contratto di regalo o da un certificato di eredità, è meglio consultare un avvocato prima dell'acquisto. Ad esempio, possono comparire eredi non contabilizzati che rivendicano una quota in un appartamento e uno schema fraudolento può essere camuffato da accordo di donazione.

Richieste di informazioni registrate nell'appartamento

Avrai bisogno di un certificato di registrazione nel modulo n. 9 - mostra chi è registrato nella stanza in questo momento. Puoi anche rilasciare un certificato d'archivio per scoprire chi è stato registrato nell'appartamento in precedenza e verificare se tra queste persone ci sono persone dimesse temporaneamente. Se ce ne sono, è meglio contattare un avvocato.

È inoltre necessario un certificato di cancellazione nel modulo n. 12. Ci sono persone elencate che, per un motivo o per l'altro, sono state dimesse dall'appartamento: ad esempio, si trovano in un istituto medico, stanno scontando una pena detentiva o se ne sono andate mancante. Se ogni colonna contiene "no", tutto è in ordine, altrimenti verifica con il proprietario cosa sta succedendo a queste persone ora.

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Se, al ricevimento di un certificato nel modulo n. 12, risultasse che una persona è registrata nell'appartamento che è attualmente in prigione, consiglierei di non occuparsi di questo oggetto. Dopo aver scontato la pena, un cittadino ha il diritto di registrarsi per il suo precedente luogo di residenza.

Certificati di capacità giuridica

Se il venditore è stato limitato dal tribunale nella sua capacità giuridica o non ha compreso il significato delle sue azioni, la transazione può essere dichiarata nulla.

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Se la persona registrata nell'appartamento risulta essere inabile, va tenuto presente che questa categoria di persone è sottoposta alla procedura di esame in tribunale. Durante l'esame, l'incapacità del cittadino deve essere riconosciuta. Inoltre, viene nominato anche un tutore che rappresenta gli interessi del reparto e assicura che il reinsediamento si svolga a norma di legge.

Per essere al sicuro, chiedi al proprietario dell'appartamento un certificato di uno psichiatra e un narcologo: questa è la prova che è in una mente sobria e non è registrato. Puoi invitare uno specialista a condurre un sondaggio direttamente sulla transazione.

Procura

È piuttosto rischioso acquistare un appartamento non dal proprietario, ma dal suo rappresentante autorizzato a disporre della proprietà. Ma se non ci sono altre opzioni, assicurati che tutto sia in ordine con la procura. Deve essere autenticato da un notaio e puoi eliminare i dubbi sull'autenticità del documento con l'aiuto della Camera notarile federale. Confronta i dati del mandante e del rappresentante con quanto indicato nei loro passaporti. Se il preside non può venire all'affare e mostrare il passaporto, chiedi di inviare una copia autenticata. Assicurati di prestare attenzione al periodo di validità della procura e scopri quali poteri ha il rappresentante - forse non ha il diritto di concludere transazioni per conto del principale.