Come scegliere tra un nuovo edificio e un edificio secondario se hai intenzione di acquistare una casa

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Ogni opzione ha i suoi vantaggi e svantaggi.

L'acquisto di una casa in generale non è facile. Ci sono molte sfumature da considerare. E una delle domande in cui si imbatte il futuro proprietario di un immobile: un nuovo edificio o una proprietà secondaria? Ognuna delle opzioni ha i suoi fan, ma nessuna di esse si può dire: questa è decisamente migliore. Tutto dipende dalle tue esigenze e desideri.

Analizziamo i criteri principali con cui vale la pena confrontare l'alloggio secondario e gli appartamenti in nuovi edifici per facilitare la scelta.

Facilità di transazione

Ci sono molte piccole cose da tenere a mente quando si acquista dal mercato secondario. Ad esempio, assicurati che l'appartamento non sia impegnato, che il venditore sia adeguato, che il coniuge non sia contrario alla vendita di immobili e così via. Se tutti i documenti non vengono accuratamente controllati, c'è il rischio che la transazione venga invalidata in pochi anni. L'appartamento dovrà essere liberato e citato in giudizio per riavere i soldi. Pertanto, l'acquisto richiede cura e spesso l'aiuto di un avvocato o di un agente immobiliare.

Inoltre, quando si acquista un oggetto in un vecchio patrimonio immobiliare, spesso è necessario partecipare a una catena di transazioni. Anche il tuo venditore acquista un appartamento, così come il suo venditore e così via. A volte queste catene sono piuttosto lunghe. E se un collegamento si interrompe, tutti rimangono senza un accordo.

Il pericolo principale quando si acquista un nuovo edificio è il rischio di imbattersi in un truffatore. C'è anche un termine speciale per le loro vittime: detentori di azioni truffati. Un'azienda senza scrupoli era in grado di vendere più volte appartamenti o un oggetto completamente al grezzo. E gli acquirenti sono stati privati di denaro.

La situazione era regolata dalla legge. I fondi degli investitori vengono ora inviati a conti vincolati. Quando la casa è pronta, il denaro viene trasferito allo sviluppatore. Se ciò non accade, i fondi vengono restituiti all'acquirente.

Cioè, in generale, è diventato più sicuro acquistare un appartamento in un nuovo edificio. Il settore immobiliare non ha una storia, quindi devi solo controllare la coscienziosità dello sviluppatore. Inoltre, le nuove abitazioni sono in vendita direttamente e vengono vendute senza catene.

Condizioni del mutuo

Vale la pena iniziare con il fatto che ottenere un mutuo per un appartamento in un vecchio patrimonio immobiliare può essere del tutto problematico. La cosa più difficile è ottenere un prestito per l'alloggio in case costruite prima degli anni '60 del XX secolo. E tra questi ci sono sia forti "stalinkas" che edifici pre-rivoluzionari con revisione, che non perdono la loro attrattiva.

Le banche in generale sono più disposte a concedere mutui per abitazioni in nuovi edifici. Tali transazioni sono più facili da eseguire. Sopra, abbiamo già capito quali sfumature puoi affrontare quando acquisti una seconda casa. Ciò significa che il manager deve chiedere al cliente e mettere in una cartella un sacco di riferimenti. Con i nuovi edifici, tutto è più trasparente. E trasferire denaro sul conto di una persona giuridica è più facile che preoccuparsi di pagamenti sicuri per le persone in modo che tutti siano felici.

La differenza si vedrà spesso nei tassi di interesse per i nuovi edifici e il vecchio patrimonio immobiliare. A volte è significativo, a volte no. Ad esempio, Alfa-Bank offre prestiti al 7,89% per nuove abitazioni e 8,29% - per il secondario e Otkrytie - rispettivamente 8,8% e 8,9%.

Tariffa per nuove costruzioni da "Alfa-Bank"

Tariffa per alloggi secondari di Alfa-Bank

La tariffa per i nuovi edifici da "Otkrytie"

Tariffa per l'alloggio secondario da Otkritie

Le differenze diventano evidenti se l'acquirente può richiedere condizioni preferenziali o programmi di sostegno statali. Ad esempio, le banche, in collaborazione con gli sviluppatori, spesso abbassano i tassi di prestito per l'acquisto di una casa in un particolare quartiere. Il programma di mutui agevolati, che hanno deciso di prorogare fino al 1 luglio 2022, si applica solo ai nuovi appartamenti, così come un prestito al 6% per le famiglie con figli.

Tutto questo può inclinare la bilancia in direzione del nuovo edificio.

Disposizione

In media, i layout moderni sembrano più premurosi delle case più vecchie. Di solito parliamo almeno di un corridoio funzionale e di una grande cucina. E negli appartamenti multi-room puoi trovare due bagni.

Per gli edifici del periodo sovietico, le cucine minuscole, le stanze di passaggio sono più caratteristiche, il che non è sempre conveniente. Non c'è niente da dire sulle case pre-rivoluzionarie: i layout possono essere i più intricati. Quando enormi appartamenti padronali venivano trasformati in piccoli, venivano spesso tagliati in un modo molto strano.

La riqualificazione è controllata dallo Stato. Ci sono molte regole e restrizioni per loro. Ecco perché vale la pena acquistare un appartamento, le cui pareti si adattano per la maggior parte a te. E non tutti sono pronti a cercare diamanti nel vecchio fondo, se puoi acquistare un nuovo appartamento standard e ottenere un layout più o meno sano.

Questo è il momento di ricordare le cose importanti. Gli sviluppatori a volte offrono i cosiddetti appartamenti a pianta aperta, cioè locali senza pareti interne. Questa è un'opzione per la tua comodità. Tipo, mettili ovunque. Ma molto spesso ci sono partizioni nel progetto. E dovranno essere eretti esattamente dove vengono applicati, altrimenti sarà una violazione della legge. Lo sviluppatore è così parsimonioso sulla costruzione di muri, lasciando il problema alla mercé di coloro che acquistano abitazioni. Tienilo a mente se stai cercando un layout gratuito.

Finitura

Nelle nuove costruzioni, agli acquirenti vengono offerti principalmente due tipi di finiture: grezza, quando viene eseguito un minimo di lavoro, e chiavi in mano finale. La prima opzione è buona perché l'acquirente non paga più del dovuto per le riparazioni che non vengono eseguite secondo i suoi gusti. Ma ci vorrà tempo e denaro per mettere in ordine l'appartamento. La finitura fine presuppone che tu possa trasferirti e vivere subito. Allo stesso tempo, la qualità dei materiali e del lavoro rimane sulla coscienza dello sviluppatore. Ed è raro aspettarsi che sarà alto. Ma almeno verrai accolto con nuovi impianti idraulici, prese e interruttori funzionanti e così via.

La rivendita in questo senso implica un'ampia varietà di opzioni. Qui l'acquirente può aspettarsi:

• rifiniture grezze: i proprietari hanno iniziato i lavori di ristrutturazione, ma hanno deciso di vendere l'appartamento;
• ristrutturazione elegante di alta qualità;
• una nuova finitura: uno schermo, che è stato montato per la vendita per nascondere i difetti dell'appartamento e che non durerà a lungo;
• ristrutturazione preistorica, ma l'appartamento si presenta in buono stato ordinato;
• degrado e devastazione, tubi che scorrono, tubature con uno strato di terra di un centimetro e buchi nel pavimento;
• Ristrutturazione "elite" ma di cattivo gusto, per la quale i proprietari vogliono un sacco di soldi.

Se tutto questo è riassunto, in realtà ci sono due opzioni: quando sono necessarie riparazioni urgenti e quando non sono necessarie. Il vantaggio del secondo caso è che puoi trasferirti subito nell'appartamento e non spendere soldi per l'affitto dell'alloggio mentre metti in ordine il tuo. Questo è particolarmente utile per i mutui. Se c'è un importo sul conto che sarà sufficiente sia per l'acquisto di un alloggio che per la sua ristrutturazione, la finitura non ha un valore così grandioso.

Termine commovente

La data di arrivo è influenzata non solo dalla necessità di riparazioni. Gli appartamenti nei nuovi edifici iniziano a essere venduti quando la casa stessa è praticamente inesistente. Quindi a volte devi affittare una casa per anni in attesa delle chiavi dallo sviluppatore. Nulla è cambiato con l'alloggiamento secondario: se la finitura è presente, puoi chiamare immediatamente.

Ristrutturazioni rumorose

Immagina un nuovo edificio medio. La gente ha acquistato appartamenti in diverse fasi della costruzione della casa e le chiavi sono state consegnate agli inquilini all'incirca nello stesso momento. E tutti iniziano a fare le riparazioni. Di conseguenza, dovresti essere preparato per il rumore che durerà per diversi anni.

Per le nuove costruzioni, le "leggi sul silenzio" regionali di solito fissano anche le proprie condizioni. Ad esempio, a Mosca, è vietato riparare qualcosa ad alta voce dalle 19 alle 9 e dalle 13 alle 15, nonché la domenica e i giorni festivi. Ma nei nuovi edifici durante il primo anno e mezzo, le riparazioni possono essere eseguite da 7 a 23 ore senza interruzione e nei fine settimana.

Anche l'acquisto di un appartamento in una casa con finiture di pregio non assicura contro il rumore. È solo che le riparazioni saranno ancora più allungate nel tempo, perché i vicini le inizieranno in periodi diversi. Nel vecchio patrimonio immobiliare, ovviamente, nessuno è assicurato nemmeno contro le riparazioni di altre persone. Ma è improbabile che lo facciano tutto in una volta. E di solito in queste case ci sono ancora meno appartamenti.

Per quanto riguarda gli altri rumori, molto dipende dalla qualità dell'isolamento acustico. E può essere terribile sia nelle vecchie che nelle nuove case.

Qualità della comunicazione

Nelle nuove case, le comunicazioni sono decisamente nuove. In quelli vecchi - che fortuna. Le reti vengono periodicamente cambiate, in modo che nell'alloggiamento secondario si possano trovare tubi e batterie appena installate. Di solito, tutto è visibile ad occhio nudo anche durante la visualizzazione di annunci per la vendita di appartamenti.

Ma con il cablaggio, le sorprese sono possibili. Nel vecchio patrimonio abitativo, c'è il rischio di affrontare una grave carenza di prese - prima semplicemente non erano necessarie in tale quantità. Il cablaggio fatiscente è anche pericoloso per il fuoco. E spesso nei vecchi appartamenti non c'è abbastanza energia elettrica per tutti gli elettrodomestici moderni. Aumentarlo è un'intera avventura. Questo può essere importante se ti piace accendere l'aspirapolvere, il microonde e il riscaldamento contemporaneamente.

Quartiere

Per ovvie ragioni, i nuovi edifici vengono costruiti principalmente dove ci sono aree libere, più vicine alla periferia. Nel centro a volte vengono costruite anche nuove case, ma vengono vendute a un costo cosmico. Quindi chi non ha molti soldi, ma vuole vivere in centro, c'è solo un alloggio secondario. Nelle aree residenziali, puoi già scegliere tra nuovi edifici e vecchi stock.

Infrastruttura

Se un edificio nuovo e solitario è cresciuto in un'area vecchia, non ci saranno problemi di infrastrutture. Ci sono asili nido, scuole, ambulatori, negozi e tutto il necessario per la vita. Se ci sono diversi nuovi edifici nel vecchio quartiere, è già più difficile: le strutture esistenti potrebbero non essere in grado di far fronte all'aumento del numero di persone.

In nuove aree con infrastrutture, tutto sarà infelice. Di solito, gli sviluppatori mostrano parchi, cliniche e tutto, tutto, tutto sui modelli. Certo, prima o poi la nuova area diventerà inevitabilmente abitabile. Ma devi essere preparato al fatto che parte di ciò che è stato promesso esiste solo nel progetto e tutto il resto non apparirà presto. Ad esempio, un altro bambino può andare a scuola senza aspettare l'asilo.

Contingente

Di solito i fan delle nuove costruzioni negano la proprietà secondaria a causa del cattivo vicinato. Presumibilmente, ci saranno pensionati scontrosi, ubriachi e altri residenti problematici. E i nuovi edifici sono visitati da persone che hanno soldi per comprare un appartamento, il che significa che tutto sarà in ordine.

Sembra che questo pensiero non sia del tutto vero:

• La presenza di denaro non caratterizza affatto una persona. L'opportunità di acquistare una casa non è legata all'educazione, alla pulizia e al tatto.
• Gli appartamenti in edifici nuovi vengono spesso acquistati in affitto. Se ci sono molte stanze singole e studi in casa, studenti rumorosi o 50 migranti illegali possono stabilirsi lì.
• Le nuove case in classe economica hanno appartamenti che appartengono all'edilizia sociale: la città li distribuisce a chi ne ha bisogno. E queste sono, ad esempio, le persone delle case secondarie fatiscenti. Possono rivelarsi sia vicini piacevoli che non molto buoni.
• Tutto è relativo. A volte un'abbuffata tranquilla dietro il muro è più piacevole di una famiglia con tre bambini chiassosi.
• Nell'alloggio secondario, puoi conoscere immediatamente i tuoi futuri vicini. In un nuovo edificio, questa non sarà sempre una piacevole sorpresa.

Quindi molto dipende dalla casa specifica e dalle tue esigenze personali.