Come acquistare un appartamento che è già su un mutuo

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

È più sicuro acquistare tali alloggi con il consenso della banca e con la sua partecipazione.

È possibile acquistare un appartamento che è già su un mutuo?

L'alloggio ipotecario è impegnato dalla banca - una registrazione di ciò è nel registro statale unificato degli immobili. Il proprietario non può effettuare transazioni con un tale appartamento senza il permesso del creditore ipotecario: Rosreestr semplicemente non registrerà il trasferimento di proprietà. Ma questo non significa che sia impossibile vendere o acquistare immobili ipotecati. È solo che la procedura stessa sarà un po' più complicata e più lunga.

Perché vendere un appartamento con mutuo?

Se l'appartamento è andato alla banca tramite il tribunale perché il proprietario è debitore di un prestito, l'istituto finanziario lo vende tramite un'asta pubblica. Quando il proprietario stesso decide di vendere la proprietà ipotecata, i potenziali acquirenti potrebbero essere sospettosi di ciò. L'ipoteca ha fama di schiavitù, le cui catene possono essere liberate solo con l'ultima rata. Se una persona vende un appartamento, c'è qualcosa che non va in lui o nell'appartamento, alcuni credono.

In effetti, ci possono essere un milione di ragioni. Il proprietario ha deciso di trasferirsi in un'altra città per lavoro o in un appartamento più grande a causa dell'aggiunta alla famiglia. I coniugi stanno divorziando, vogliono saldare il debito e condividere i soldi per l'appartamento ipotecario. Il mutuatario ha cambiato situazione finanziaria, non può far fronte al prestito e vuole restituirlo prima che la situazione diventi irreparabile.

Certo, il motivo potrebbe essere qualcosa di spiacevole: il tetto perde, c'è un covo di droga all'ingresso e la società di gestione raccoglie così tanti soldi come se cospargesse i marciapiedi di cristalli Swarovski in inverno. Ma non sei assicurato contro tali rischi nemmeno quando acquisti un appartamento senza mutuo: devi solo controllare tutto.

Ora in Russia, quasi la metà delle transazioni immobiliari avviene con l'attrazione dei mutui. Quindi ci saranno più appartamenti sul mercato gravati da ipoteche.

È redditizio acquistare un appartamento che è già in un mutuo?

Quando una banca vende l'appartamento di un debitore a un'asta pubblica, ci si può aspettare uno sconto notevole. Per un istituto finanziario, questo è un asset non fondamentale, quindi cerca di sbarazzarsene semplicemente restituendo il proprio.

Quando si vende una casa dal proprietario, non ci si può aspettare un prezzo insolitamente favorevole. Ma può ancora buttare via un po '- per problemi inutili e per motivarti ad acquistare un appartamento con un ingombro.

Come acquistare un appartamento con un mutuo

A seconda delle condizioni, puoi acquistare un appartamento in diversi modi.

Con il rimborso del mutuo al momento dell'operazione

Condizioni: l'operazione è effettuata con il consenso della banca presso la quale l'attuale proprietario ha emesso l'ipoteca; l'acquirente acquista l'oggetto in contanti.

Lo schema più sicuro. Protegge tutte le parti della transazione: l'acquirente, il venditore e la banca. Diamo un'occhiata a un esempio.

È in vendita un appartamento per 3 milioni di rubli. La banca accetta la transazione e determina l'importo del debito residuo: 500 mila rubli. Per i calcoli vengono utilizzate due celle. Prima di firmare l'accordo di compravendita, vengono depositati i soldi dell'acquirente: 500mila in uno e 2,5 milioni in un altro.

I documenti per le celle prescrivono chi può ritirare le bollette e quando. Se viene firmato il contratto di compravendita e il trasferimento di proprietà è registrato a Rosreestr, la banca potrà prendere i suoi 500 mila da una cella, il venditore - 2,5 milioni dalla seconda, e l'acquirente - un mutuo da rimuovere l'ingombro. Se l'affare fallisce, l'acquirente restituirà i suoi fondi e nulla cambierà per il resto.

A volte i fondi per un prestito possono essere depositati non attraverso una cella, ma direttamente in banca, ma l'istituto finanziario è comunque coinvolto attivamente nel processo.

Con la cessione del debito

Condizioni: l'operazione viene effettuata con il consenso della banca, l'acquirente acquista l'alloggio con un mutuo dalla stessa banca.

L'acquirente presenta domanda di mutuo alla banca, come se stesse acquistando un qualsiasi appartamento. Il processo di approvazione sarà simile e richiederà circa la stessa quantità di tempo. Poiché durante l'acquisto diventerà il mutuatario, l'istituto finanziario verificherà la sua solvibilità e deciderà se è pronto a vederlo come cliente.

Qui, oltre al contratto di compravendita, viene concluso un accordo per la cessione dei diritti dei crediti per un vecchio prestito o un nuovo contratto di prestito tra la banca e l'acquirente. Il gravame a Rosreestr viene rimosso e ne viene imposto uno nuovo con la registrazione dei diritti del prossimo proprietario.

Tatiana Trofimenko Avvocato capo del Servizio giuridico europeo

Questo schema è anche abbastanza sicuro.

Con estinzione anticipata del mutuo a carico dell'acquirente

Condizioni: la banca non si impegna a vendere l'appartamento, l'acquirente acquista l'appartamento in contanti. Oppure l'acquirente prende un prestito da un'altra banca.

In questo caso, l'acquirente rimborsa il prestito. Di conseguenza, dovrebbe avere a disposizione un importo pari al resto del debito. Le parti concludono un contratto preliminare per la vendita e l'acquisto di un appartamento, in base al quale il venditore riceve i soldi per chiudere il mutuo. Quindi l'ingombro viene rimosso dall'appartamento e quindi l'alloggio viene venduto come immobile senza garanzie.

Questa opzione è più rischiosa per l'acquirente, poiché il denaro viene trasferito in base a un accordo che non è soggetto alla registrazione con Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Avvocato capo del Servizio giuridico europeo

In teoria, il venditore può rifiutarsi di registrare il contratto di compravendita con Rosreestr. L'acquirente potrà ricevere denaro da esso, ma solo attraverso i tribunali.

Cosa ricordare

• Puoi comprare un appartamento che è già in un mutuo.
• È necessario verificarlo allo stesso modo dell'alloggio senza ingombri.
• È più sicuro acquistare un appartamento con il consenso della banca e con la sua partecipazione.