Mutui nel 2016 attraverso gli occhi di un mutuatario

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Se non hai ancora avuto il tempo di acquistare una casa o hai intenzione di espanderti, questo articolo ti sarà utile. In esso parliamo di tutte le sfumature dei mutui nelle attuali condizioni mutevoli e dei modi per risparmiare molti soldi quando si acquista una casa.

La crisi sta investendo il mondo, ma devi ancora vivere da qualche parte. Certo, avresti dovuto comprare una casa un po' prima, quando le condizioni del credito erano migliori. Ma, d'altra parte, il mercato immobiliare è ora in profonda stagnazione. E in questo momento puoi vincere nel prezzo: gli sconti e le promozioni degli sviluppatori sono solo all'inizio. In estate quelli più significativi andranno presto a sostituire quelli attuali (in estate nessuno compra appartamenti, ma bisogna vendere e continuare a costruire).

Se non ci sono abbastanza soldi per comprare un appartamento in contanti oa rate, dovrai accendere un mutuo. Ne abbiamo già scritto, ma nuovo tempo - nuove regole. Ora considereremo i punti principali a cui vale la pena prestare attenzione (e se perdiamo qualcosa, aspetteremo commenti e correggeremo).

Cos'è un mutuo

Al momento, ci sono diversi tipi principali di prestito ipotecario: standard, con supporto statale, il programma della famiglia russa e un'offerta speciale di banche per il personale militare.

Mutuo standard

Un mutuo convenzionale è un prestito estremamente difficile. In passato, l'ottenimento di fondi ipotecari richiedeva un acconto del 13% del prezzo di acquisto. Ora - almeno il 15% per l'alloggio primario e il 20% per l'alloggio secondario. Le condizioni reali di Sberbank sono le seguenti:

Una tassa iniziale	Termine di Credito
	fino a 10 anni	dai 10 ai 20 anni	dai 20 ai 30 anni
dal 20 al 30%	13, 5%	13, 75%	14%
dal 30 al 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
dal 50%	13%	13, 25%	13, 5%

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In questo caso le tariffe sono valide se:

• l'oggetto immobiliare accreditato è stato realizzato con la partecipazione di mutui bancari, in caso contrario si applica una maggiorazione di 0,5 punti percentuali;
• il mutuatario si assicura la vita e la salute, altrimenti viene applicato un premio di un punto percentuale;
• fino all'iscrizione dell'ipoteca si applica una maggiorazione di un punto percentuale.

Molte banche hanno inasprito i requisiti per i mutuatari. Se giochi con il calcolatore del prestito Sberbank, puoi scoprire che per l'approvazione iniziale di un prestito, una giovane famiglia di due persone avrà bisogno di almeno 40-50 mila del reddito personale di ciascun coniuge. Inoltre, un reddito accertato, così che chi percepisce uno stipendio "black cash" possa trovarsi in una situazione spiacevole.

Il tasso di interesse medio al momento (reale, non pubblicitario) è di circa il 15-16% annuo. Come mai? Anche l'aliquota base per l'alloggio secondario parte dal 12,5%. Il tasso per le nuove costruzioni è in media del 13%. Le tariffe per gli immobili suburbani e la costruzione di una casa privata sono ancora più alte.

Mutuo militare

Per i militari, un'ipoteca militare era un'opzione piuttosto accettabile. Nel 2015, il tasso di interesse su questo tipo di mutuo era dell'8% annuo. Oggi è già del 12,5% e oltre.

Mutuo con il sostegno dello Stato

L'opzione migliore al momento è un mutuo garantito dal governo. È un prestito per l'acquisto di alloggi in costruzione o di alloggi in un nuovo edificio finito. A causa delle sovvenzioni statali, la banca prevede un tasso ridotto al 12% (questa è la soglia minima, che in realtà sarà più alta - circa 13-13,5%).

Tuttavia, questo programma non si applica a tutti gli alloggi. Principalmente su quello che si costruisce o si costruisce con la partecipazione dei fondi della banca. In questo caso, lo sviluppatore deve essere in un determinato elenco di fiducia.

C'è anche un limite all'importo massimo del prestito:

• 8 milioni di rubli - per Mosca, la regione di Mosca e San Pietroburgo;
• 3 milioni di rubli - per il resto della Russia.

L'acconto minimo per un mutuo con sostegno statale è del 20% del costo dell'alloggio acquistato.

In questo caso, il tasso di interesse del prestito è fisso - 12% annuo nelle grandi banche. Tuttavia, questo tipo di mutuo include l'assicurazione sulla vita obbligatoria del mutuatario principale. Inoltre, l'importo del canone annuo è calcolato dal valore residuo del prestito ed è pari all'1% dell'importo residuo al momento del pagamento, che il mutuatario deve (non si tiene conto degli interessi). In caso di rifiuto dall'assicurazione, la banca offre un aumento del tasso allo standard, e questo punto è esplicitato nel contratto di mutuo. Di conseguenza, non funzionerà per pagare nel primo anno e poi rifiutare: l'intero mutuo verrà ricalcolato dal momento del rifiuto dell'assicurazione. È inoltre necessario ricordare che tutti gli appartamenti ipotecari devono essere assicurati, e questo è ancora circa lo 0,4% dell'importo non pagato.

Vale la pena prestare attenzione: al momento in cui scriviamo, il tasso di interesse sui mutui con sostegno statale qui iniziava a 11, 9% annuo.

Programma Famiglia Russa

Si chiama "" nei documenti ufficiali. Il termine di questo programma doveva scadere nel 2015, ma nel 2014 è stato adottato il programma "Fornire alloggi e servizi comunali convenienti e confortevoli ai cittadini della Federazione Russa", grazie al quale è stato effettivamente prorogato fino al 2020.

Il programma copre l'intero territorio della Russia e mira a fornire assistenza alle giovani famiglie che hanno bisogno di migliorare le proprie condizioni di vita. Tutti gli atti normativi sono comunque emanati dalle Regioni stesse. Per partecipare al programma, una giovane famiglia deve soddisfare le seguenti condizioni:

• almeno uno dei componenti della famiglia non deve avere più di 35 anni (può diventare membro anche un nucleo familiare di una persona);
• chi lo desidera deve avere la cittadinanza russa;
• la famiglia deve vivere in condizioni inadatte alla vita (casi in cui l'area dei locali per una persona è inferiore a quella stabilita nella regione; vivere in appartamenti comuni).

Secondo i termini del programma, una giovane famiglia riceve un sussidio statale, che dovrebbe essere destinato all'acquisto di alloggi o alla costruzione condivisa. Per il nucleo familiare senza figli, tale contributo è erogato nella misura del 35% del costo stimato dell'alloggio, e per le coppie con figli, comprese le famiglie monoparentali composte da un genitore e un figlio, nella misura del 40%. Alle famiglie con molti figli vengono forniti vantaggi aggiuntivi, mentre a loro viene fornito un sostegno materiale completo.

In alcune regioni sono invece in vigore prezzi obiettivo al metro quadro delle abitazioni e tassi di interesse ridotti, e gli appartamenti in offerta vengono venduti finiti.

Programmi fedeltà per sviluppatori

Nella situazione attuale, molti sviluppatori si sono affrettati in anticipo e hanno stipulato accordi di partnership con grandi imprese. La loro essenza è la seguente: l'azienda offre una sorta di sussidio al dipendente in cambio dell'obbligo di continuare a lavorare e lo sviluppatore, a sua volta, offre uno sconto sull'alloggio. In alcuni casi, l'accordo è tripartito. Il terzo in esso è la banca che offre un tasso ridotto.

A proposito, ho approfittato di questa offerta per l'acquisto di un appartamento. Lo sconto dello sviluppatore era dell'8% del costo totale delle abitazioni e il tasso di interesse di Sberbank è fissato all'11,4% annuo senza modificare le condizioni.

A cosa dovresti prestare attenzione

1. È meglio prendere un mutuo da una banca in cui viene emessa una carta salariale. Ciò ridurrà al minimo il rischio di rifiuto di emettere un mutuo, anche in assenza di reddito confermato da certificati. Ma vale la pena prestare attenzione: le banche considerano i trasferimenti di stipendio come lo stipendio. Inoltre, un tale passo ridurrà ulteriori ricariche sui tassi di interesse.
2. Molte regioni offrono programmi aggiuntivi per l'acquisto di alloggi. Quindi, nella mia nativa Ulyanovsk c'è un "Ipoteca del governatore": i mutuatari che partecipano al programma, il comune paga gli interessi sul prestito per i primi tre anni.
3. Programmi simili possono funzionare per alcune specialità lavorative (ad esempio medici) o aziende.
4. Le banche sono molto più facili da approvare prestiti per l'acquisto di un nuovo edificio. Vale la pena prestare attenzione alla connessione tra lo sviluppatore e la banca e andare per l'approvazione iniziale con un appartamento già selezionato. Ciò ridurrà la probabilità di rifiuto senza spiegazione e aumenterà le possibilità di ottenere un mutuo.
5. Le quote di un appartamento devono essere redatte in base al reddito corrente: maggiore è il reddito imponibile, maggiore deve essere la quota. Quindi, grazie alla detrazione fiscale, sarà possibile restituire parte dei tuoi fondi molto più velocemente. Ricordiamo che questo non è solo il costo dell'appartamento stesso (più precisamente, la sua parte presa a credito), ma anche parte degli interessi pagati in base al contratto. Ciò ti consentirà di estinguere parte del prestito un po' prima.
6. Qualsiasi pagamento oltre la rata mensile deve essere pagato tramite un impiegato di banca. Verifica il fatto di addebitare un importo maggiore dal conto. I 500-1.000 rubli in più giocano un ruolo, non importa quanto ridicolo, perché qualsiasi pagamento in eccesso non serve a pagare gli interessi, ma a pagare il debito principale.

Prendilo o no?

Nonostante molte difficoltà, nervi e pagamenti in eccesso significativi, il mutuo è l'unica vera possibilità per molti residenti del nostro paese di acquisire un alloggio. Il prezzo degli immobili aumenta molto più velocemente di quanto cresca il benessere della società. E la rata mensile media per un appartamento ipotecario è paragonabile all'affitto.

Per prendere una decisione precisa, devi percorrere una strada seria. Dovremo consultarci con molti specialisti diversi. Prova a trovare informazioni su tutte le offerte nella tua regione prima di andare dallo sviluppatore. Calcola il numero massimo di opzioni di rimborso e stabilisci quello che è garantito per estinguere il mutuo in caso di forza maggiore. È meglio pagare di più e tornare a un rimborso rapido in quel modo piuttosto che non essere in grado di pagare la rata mensile in un momento difficile.

È possibile conoscere gli attuali programmi statali nel comune. Le offerte delle banche sono sempre disponibili sui loro siti web, ma dovresti andare di persona. Lo stesso vale per gli sviluppatori: a volte gli ultimi appartamenti invenduti in una casa poco prima della sua consegna sono molto più economici che nella fase di scavo.

E, naturalmente, ricorda che puoi e dovresti lamentarti dei problemi. Per i costruttori, la minaccia è contattare varie agenzie governative. E se sono comparsi problemi in banca, puoi contattare i dipendenti della Banca centrale.