Come redigere correttamente un contratto di locazione

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

È più redditizio affittare un appartamento direttamente tramite il proprietario, aggirando gli uffici immobiliari. Ma poi il contratto dovrà essere concluso in autonomia, e questa non è una cosa facile: bisogna tenere in considerazione molti punti e dettagli per evitare problemi in futuro e vivere in tranquillità e fiducia. In questo articolo scopriremo cosa cercare quando si redige un contratto di locazione.

Facciamo subito una riserva: in questo articolo ci concentreremo specificamente sul contratto di locazione commerciale di locali residenziali, che è regolato dal capitolo 35 del codice civile della Federazione Russa e in parte dal capitolo 5 del codice abitativo della Federazione Russa, cioè affittare un appartamento da un individuo. C'è una differenza nella legge tra un contratto di locazione (che è concluso con una persona fisica) e un contratto di locazione (che è concluso con una persona giuridica). Tuttavia, nel linguaggio ordinario, viene utilizzata la parola consolidata "affitto". Pertanto, in questo materiale, per semplicità, useremo entrambi i termini - "affitto" e "affitto" - come equivalenti.

I documenti

In nessun caso non esitate a chiedere al proprietario dell'appartamento di fornire un pacchetto completo di documenti:

• passaporto;
• è richiesto un certificato di registrazione della proprietà dell'appartamento;
• inoltre: ricevute pagate per le bollette (per assicurarsi che non ci siano debiti su di esse) e un estratto del libro di casa sulle persone registrate nello spazio abitativo.

Se l'appartamento ha più proprietari, il consenso di uno di loro non è sufficiente, è necessario ottenere il consenso di tutti. Ci sono tre possibili scenari per lo sviluppo degli eventi:

1. Allegare il consenso scritto di tutti i comproprietari.
2. Un comproprietario stipula un accordo con una procura da altri.
3. Alla conclusione del contratto, tutti i proprietari sono presenti di persona (quindi il contratto indica che l'appartamento viene affittato da tutti i proprietari contemporaneamente).

Il consenso scritto è richiesto anche da persone che non sono i proprietari, ma sono registrate nello spazio abitativo. Altrimenti, possono rivendicare i loro diritti in qualsiasi momento e dovrai cercare urgentemente un nuovo alloggio.

Dal momento che stiamo parlando di affittare un appartamento, significa che l'inquilino è un individuo. Pertanto, deve portare con sé il passaporto. Se non vivrai da solo in un appartamento, sono richiesti anche i dettagli del passaporto del secondo (terzo, quinto) inquilino.

I contratti di locazione immobiliare sono soggetti a registrazione statale. Salvo contratto concluso da meno di un anno.

Termine

Il contratto di lavoro può essere a breve termine (fino a un anno) ea lungo termine (da un anno a cinque anni). Se il contratto non dice una parola sulla durata, si considera concluso per un massimo di cinque anni. La principale differenza tra i contratti a lungo termine e quelli a breve termine sono le condizioni per lo sfratto degli inquilini.

Contratto a breve termine

Il proprietario può prescrivere un periodo durante il quale il contratto può essere risolto dalle parti prima del previsto. Se non è specificato tale periodo, non ha diritto di sfrattare gli inquilini prima della fine del contratto. Ma alla fine di questo periodo, il proprietario stesso decide se continuare ad affittare l'appartamento agli stessi inquilini o cercarne altri.

Contratto a lungo termine

È molto più difficile per il proprietario separarsi dagli inquilini. Alla scadenza del contratto, il locatore non può semplicemente trasferire nell'appartamento qualcun altro: se non ha comunicato la sua volontà all'inquilino almeno tre mesi prima della scadenza del contratto, si considera che il contratto sia automaticamente rinnovata alle vecchie condizioni.

Se il proprietario dice che non ha più intenzione di affittare la proprietà, allora gli inquilini devono andarsene. Ma in questo caso, davvero, non può affittare l'appartamento per almeno un anno, altrimenti i precedenti inquilini hanno il diritto di andare in tribunale e chiedere i danni.

A differenza di un locatore, un inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento senza fornire una motivazione.

Condizioni dell'appartamento e dell'immobile

Riparazioni e miglioramenti

La domanda pressante: chi sta facendo le riparazioni? Solitamente il contratto contiene la dicitura che "dopo la scadenza del contratto di locazione, i conduttori si impegnano a restituire i locali nella stessa forma in cui sono stati forniti". Pertanto, il contratto dovrebbe indicare immediatamente cosa può essere cambiato nell'appartamento e cosa no.

Inoltre, senza il consenso del proprietario, i residenti non hanno il diritto di effettuare la riorganizzazione e la ricostruzione degli alloggi. Ad esempio, durante le riparazioni, non puoi semplicemente prendere e demolire una partizione interna o espandere una porta.

Se è possibile effettuare riparazioni, assicurati di prescrivere nel contratto quanto dovrebbe essere ridotto l'affitto. Se non ci sono indicazioni, è possibile che ripari tutto da solo e il proprietario si rifiuterà semplicemente di rimborsare le spese.

Tutte le riparazioni e le spese correnti sono a carico dell'inquilino. Non solo mantiene l'ordine nell'appartamento, ma è anche responsabile della sicurezza della proprietà.

Il locatore deve eseguire le riparazioni importanti e tutte le spese sono a suo carico (se non diversamente indicato nel contratto). Se il proprietario non mostra interesse per le riparazioni importanti quando è necessario, il locatario ha il diritto di:

• eseguire autonomamente le riparazioni importanti previste dal contratto o causate da un'urgente necessità, riscuotendone le spese dal locatore;
• esigere una corrispondente riduzione dell'affitto;
• chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Quando rinnovi o acquisti qualcosa di nuovo per un appartamento in affitto, in termini legali, stai apportando miglioramenti. Possono essere separabili e inseparabili. Ad esempio, se un inquilino ha installato un condizionatore d'aria o uno scaldabagno a proprie spese (e il proprietario non ha ridotto l'affitto né rimborsato il costo), ha il diritto di portarli con sé.

Miglioramenti inseparabili, come nuovi sfondi, non possono essere portati con te senza rovinare l'aspetto dell'appartamento. Pertanto, il locatario può chiedere il rimborso del loro valore alla scadenza del contratto. Ma il credito sarà soddisfatto se il contratto afferma che il locatore non si è opposto a questo miglioramento.

Condizione della proprietà

Il locatore è obbligato a fornire all'inquilino l'immobile in buone condizioni. Ciò significa che se qualcosa ti impedisce di utilizzare l'appartamento, il proprietario deve eliminare questo motivo a proprie spese. Anche quello che non sospettava nemmeno al momento dell'affitto dell'appartamento. Ad esempio, ti sei sistemato e sei rimasto sorpreso di scoprire che tutti i tubi sono marci da tempo ed è semplicemente impossibile lavarsi sotto la doccia. Il locatore deve eliminare questa carenza il prima possibile e in modo assolutamente gratuito. Se non lo fa, puoi eliminare tu stesso la causa e richiedere il rimborso delle spese o rescindere il contratto.

Attenzione: il locatore dovrebbe eliminare a proprie spese solo quelle mancanze che né lui né voi sapevate.

Se, durante l'ispezione dell'appartamento, hai visto che qualcosa non funzionava lì, o sei stato avvisato in anticipo, allora è già tuo diritto accettare tale condizione o cercare un'opzione migliore.

Inoltre, gli avvocati raccomandano, oltre al contratto, di redigere un atto di accettazione dell'appartamento. Prescrive lo stato dei mobili, dell'impianto idraulico, dei pavimenti, degli infissi e di tutto il resto. Successivamente, ciò contribuirà a evitare controversie sulla qualità delle riparazioni e dei mobili. Naturalmente, in un appartamento con vecchi mobili sovietici e senza attrezzatura, non è necessario farlo. Ma il proprietario, che affitta una casa con mobili ed elettrodomestici costosi, è interessato a garantire che tutta la proprietà gli venga restituita in buone condizioni, così da poter anche allegare fotografie della proprietà e ricevute che ne confermino il valore. Ovviamente si tiene conto dell'ammortamento naturale. Ma l'inquilino dovrà pagare per lo schermo TV rotto.

Presta attenzione a una cosa come "responsabilità congiunta" se affitti un appartamento con qualcuno in uno sforzo congiunto. Se il contratto non prevede una clausola di responsabilità solidale, allora ogni responsabilità sarà a carico di colui che ha stipulato il contratto. Cioè, se il tuo vicino negligente rompe qualcosa e solo tu sei registrato nel contratto come responsabile, allora dovrai pagare.

Affitto

Il contratto definisce la procedura, le condizioni ei termini per l'affitto. Se non ci sono istruzioni speciali in merito, si considera che siano simili a quelli solitamente utilizzati per l'affitto di tale proprietà: nel caso di un appartamento, si tratta di un importo fisso di pagamento effettuato ogni mese.

Se il locatore chiede di pagare subito un anticipo di 2-3 mesi o una caparra, questo deve essere scritto nel contratto.

Il documento dovrebbe anche indicare con quale frequenza e in che misura il locatore può aumentare il pagamento. In pratica, gli aumenti di canone vengono solitamente registrati una volta all'anno fino al 10% del costo iniziale. Ma tutto questo è a discrezione delle parti.

Se tale clausola non è inclusa nel contratto, il locatore ha comunque il diritto di aumentare l'affitto, ma ciò non può essere fatto più di una volta all'anno. Inoltre, è tenuto a darne preventiva comunicazione scritta all'inquilino. Se le nuove condizioni non gli vanno bene, può recedere dal contratto unilateralmente.

L'inquilino ha anche il diritto di chiedere una riduzione del canone se, per circostanze al di fuori del suo controllo, le condizioni dei locali locati sono peggiorate.

Inoltre

Parla con il proprietario di tutti i dettagli. Molto probabilmente dovrai incontrarti spesso. Lui è preoccupato per il suo appartamento, tu sei preoccupato per la qualità della vita, quindi impara a negoziare e annota tutti gli accordi verbali nel documento.

Non spesso, ma accade una situazione spiacevole: a volte i proprietari amano entrare senza preavviso, anche in assenza di inquilini e più volte al mese. Questo è un motivo per rescindere il contratto con rimborso delle spese di trasloco dell'inquilino. Per evitare una situazione del genere, aggiungi semplicemente una riga all'accordo sulla frequenza con cui il proprietario può apparire a casa tua, se è necessario avvisarti in anticipo di ciò e indicare il divieto di visite spontanee in tua assenza.

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Solo negoziando e sistemando tutti i dettagli che contano, entrambe le parti potranno vivere senza conflitti e senza inutili ansie.

Risoluzione del contratto per via giudiziaria

Abbiamo già detto che non è facile per un locatore separarsi da un inquilino, il tipo di contratto gioca un ruolo importante. Ma l'inquilino ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, ma a una condizione: deve informare il locatore del suo desiderio con tre mesi di anticipo per iscritto.

Ma a volte è impossibile essere d'accordo umanamente, e per una delle parti c'è solo una via d'uscita: chiedere giustizia attraverso il tribunale e rescindere il contratto.

Su richiesta del locatore, il contratto può essere risolto anticipatamente dal giudice nei casi in cui il locatario:

• utilizza la proprietà con violazione significativa dei termini del contratto o con violazioni ripetute;
• degrada significativamente la proprietà;
• non riesce a pagare l'affitto in tempo più di due volte di seguito;
• non esegue le riparazioni importanti dell'immobile entro i termini previsti dal contratto, se, in base al contratto, le riparazioni importanti sono a carico del locatario.

Il locatore può recedere dal contratto per via giudiziale solo se ha chiesto per iscritto all'inquilino di eliminare le violazioni.

Su richiesta del locatario, il contratto di locazione può essere risolto anticipatamente dal giudice nei casi in cui:

• il locatore non mette a disposizione l'immobile o crea ostacoli che impediscono il pieno utilizzo dell'immobile;
• l'immobile presenta difetti che non sono stati segnalati dal locatore al momento della conclusione del contratto, non erano noti all'inquilino in anticipo e non potevano essere scoperti durante il sopralluogo dell'immobile;
• il locatore non effettui riparazioni importanti dell'immobile entro il termine stabilito dal contratto o entro un termine ragionevole;
• immobile, per circostanze indipendenti dalla volontà dell'inquilino, in condizioni non idonee all'uso.

Alla cessazione del contratto di locazione, il locatario è tenuto a restituire il bene al locatore nelle condizioni in cui lo ha ricevuto, tenuto conto della normale usura o nelle condizioni previste dal contratto.

In conclusione, soffermiamoci su due punti più importanti.

Se il proprietario dona o vende una casa in affitto, questo non risolve il contratto di locazione. In altre parole, quando una persona viene e dice: “Vattene, vendo un appartamento”, è illegale. Il cambio di proprietario non comporta la risoluzione del contratto di locazione dell'abitazione.

Se necessario, è possibile modificare l'inquilino (tenant). Cioè, se il contratto è concluso per il marito e lui, ad esempio, parte per il Polo Nord per un lungo viaggio d'affari, allora con il suo consenso, puoi cambiare l'inquilino in sua moglie. In questo caso il contratto rimane lo stesso, le stesse condizioni, il termine continua a scorrere e non si resetta. Ma questo può salvarti dalla burocrazia in caso di problemi (ad esempio, se devi rescindere il contratto o riscuotere qualcosa tramite il tribunale).