Come vendere un appartamento: istruzioni dettagliate

2024 Autore: Malcolm Clapton | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 04:01

Puoi vendere l'appartamento da solo, oppure puoi contattare un agente immobiliare. In ogni caso, Lifehacker ti aiuterà a fare tutto bene e a non perdere denaro.

Come vendere: da soli o con l'aiuto di un agente immobiliare

Ogni opzione ha i suoi pro e contro. Quando vendi te stesso, impiegherai molto tempo e sforzi, anche per la risoluzione di questioni legali, ma risparmierai sulle commissioni all'intermediario.

Vendere un appartamento con l'aiuto di un agente immobiliare è più facile. Tutto quello che devi fare è trovare un intermediario, essere presente alla visione dell'appartamento (preferibilmente, ma non necessario, se, ad esempio, ti trovi in un'altra città) e alla conclusione di un contratto di compravendita. Ma lo specialista dovrà pagare il 2-6% del valore della proprietà per l'aiuto.

Come scegliere un agente immobiliare?

Denis Rumyantsev, socio amministratore dell'agenzia immobiliare Goodman Estate, consiglia nella scelta di un agente immobiliare di prestare attenzione alla sua competenza e non al tempo di lavoro nel mercato.

Denis Rumyantsev Managing Partner dell'agenzia immobiliare Goodman Estate

L'intermediario deve avere conoscenze tecniche, economiche, legali ed essere un perito, un ingegnere, un avvocato, un broker, uno psicologo, un venditore, un marketer, un fotografo tutto in uno.

Per essere convinto della competenza dell'agente immobiliare, puoi chiedergli di presentare documenti che confermano la sua conoscenza: diplomi, attestati e certificati. L'appartenenza a comunità professionali, ad esempio, nella Russian Guild of Realtors, sarà anche un indicatore di attitudine professionale.

Assicurati di chiedere come puoi vendere l'appartamento entro il periodo di tempo richiesto e al prezzo più alto possibile. Richiedi successi di vendita personali nella tua zona. È anche importante trovare la "tua" persona con cui sarebbe comodo, piacevole e facile lavorare e comunicare.

Come vendere un appartamento senza intermediari

1. Come valutare un immobile

Una corretta valutazione ti permetterà di vendere un appartamento velocemente e di non perdere soldi. Secondo Denis Rumyantsev, i prezzi medi possono essere trovati sul sito web del Federal State Statistics Service. Ma questo portale non è la verità ultima, poiché il costo di un determinato appartamento è composto da diversi fattori. Il prezzo è influenzato da:

1. Numero di stanze.
2. L'area dell'appartamento.
3. Disposizione: le stanze isolate sono valutate più alte di quelle adiacenti.
4. Territorio adiacente, infrastrutture: parcheggio e parco giochi nel cortile o nelle vicinanze, negozi di alimentari, scuole e asili a pochi passi ti permetteranno di vendere un appartamento a un prezzo più alto.
5. Il piano su cui si trova l'appartamento: più alto è, meglio è.
6. La presenza di un balcone o di una loggia.
7. Quartiere: si tiene conto della vicinanza al centro e delle fermate dei mezzi pubblici, della presenza di vicini parchi e aree ricreative, ecc.
8. La dimensione delle bollette.

Per impostare autonomamente il prezzo di un appartamento, è necessario trovare gli oggetti più simili sul mercato. Utilizza tutte le fonti disponibili: siti di annunci, riviste immobiliari e così via.

Il prezzo medio per un appartamento simile sarà quello che stai cercando. Può essere leggermente aumentato se sei pronto ad aspettare un affare per molto tempo, o leggermente diminuito se hai bisogno di vendere l'immobile con urgenza.

L'oggetto, il cui costo è del 15% superiore al valore di mercato, rappresenta fino al 10% di tutti i possibili acquirenti, il 10% - un terzo. Una proprietà a prezzi adeguati attirerà il 60% dei potenziali clienti.

Denis Rumyantsev Managing Partner dell'agenzia immobiliare Goodman Estate

2. Quali documenti sono necessari per vendere un appartamento

Per concludere un'operazione di compravendita di beni immobili, il venditore deve avere tra le mani:

• passaporto;
• certificato di proprietà, se l'appartamento è stato acquistato prima del 15 luglio 2016;
• passaporto catastale per un appartamento dell'ITV;
• un estratto del Registro Unificato degli Immobili (devi prenderlo presso il dipartimento territoriale di Rosreestr, o sul sito web del dipartimento, o presso il MFC);
• un estratto del libro di casa sul numero di persone registrate nell'appartamento (vai nel Regno Unito, HOA, ZhSK o MFC);
• certificato di assenza di debiti sulle bollette (HOA, cooperative edilizie, UK, Housing Office o Unified Information and Settlement Center);
• un certificato di legalità della riqualificazione, se eseguita (ITV);
• consenso notarile del coniuge per la vendita di beni immobili, se è stato acquistato in matrimonio;
• autorizzazione delle autorità di tutela per la vendita di un appartamento se il suo proprietario è minorenne.

3. Come pubblicizzare un appartamento

Per attirare potenziali acquirenti, è necessario comporre e inserire correttamente un annuncio per la vendita di un appartamento.

Scatta foto di qualità

Non è sufficiente scattare casualmente una foto di un appartamento al telefono. Prepara il tuo spazio vitale per le riprese. Rimuovi dalla cornice tutto ciò che non è necessario, trasandato, troppo quotidiano, sgradevole alla vista. Rimuovere la polvere, lavare l'impianto idraulico, posizionare con cura le scarpe sulla soglia di casa, smontare tubi e barattoli sugli scaffali aperti. Aggiungi alcuni elementi accoglienti: un mazzo di fiori sul tavolo della cucina, cuscini decorativi sul divano.

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Le riprese sono fatte meglio in una giornata di sole.

Scrivi un testo che attiri l'attenzione

Fare un annuncio dettagliato indicando tutti i vantaggi dell'appartamento. La prima parte del testo dovrebbe contenere le caratteristiche tecniche: il numero dei piani della casa, il numero delle stanze, la presenza di una loggia, e così via.

Pensa ai vantaggi di un appartamento che per te sono irrilevanti, ma che potrebbero interessare l'acquirente. Ad esempio, non è importante per i senza figli che ci siano asili e scuole nelle vicinanze, ma la vicinanza alle istituzioni educative è un vantaggio per una famiglia numerosa.

Inserisci il tuo annuncio

Seleziona i siti per pubblicizzare il tuo appartamento. Tra i siti universali per la vendita di immobili in Russia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Potrebbero esserci spazi pubblicitari locali nella tua città.

Non ignorare i social. Metti un annuncio per la vendita di un appartamento sulla tua pagina e chiedi ai tuoi amici di condividerlo.

4. Come mostrare un appartamento e negoziare con un acquirente

Preparati per l'incontro

Prima di dimostrare un immobile ai potenziali acquirenti, è necessario mettere in ordine non solo l'appartamento, ma anche l'ingresso. Avvitare luci intense sulla scala, lavarla o almeno spazzarla.

A casa, incolla la carta da parati che si è allontanata dal muro, lava le finestre, pulisci le prugne in modo che non ci siano odori sgradevoli, pulisci. Puoi cuocere una torta prima di incontrare un cliente: non è necessario mangiarla, ma l'odore dei prodotti da forno freschi creerà una piacevole sensazione per il visitatore.

Il tuo compito è creare un effetto wow in qualsiasi contatto di un potenziale acquirente con te e il tuo oggetto.

Denis Rumyantsev Managing Partner dell'agenzia immobiliare Goodman Estate

Parla ai clienti nel modo giusto

Conosci bene non solo i vantaggi, ma anche gli svantaggi dell'appartamento. Guardalo attraverso gli occhi dell'acquirente e pensa a quali domande potrebbe porre che lo causeranno insoddisfazione. Fai un elenco di argomenti che vinceranno l'arrivo dalla tua parte.

Il potenziale acquirente rischia di contrattare. Soprattutto se alla riunione è venuto un rivenditore interessato ad abbassare il prezzo il più possibile. Decidi in anticipo a quale costo sei pronto a scendere. L'acquirente può fornire vari argomenti (anche inesistenti) sul perché dovresti vendere l'appartamento a un prezzo inferiore. Non cedere alla pressione psicologica, guarda la situazione con sobrietà, difendi il tuo prezzo.

5. Come concludere accordi di deposito e acquisto

Contratto di deposito

Si tratta di un documento che conferma la serietà delle intenzioni di entrambe le parti. L'acquirente dichiara il suo desiderio di acquistare la proprietà e dà al venditore un certo importo (di solito il 2-5% del costo totale dell'appartamento). Il proprietario dell'appartamento, a sua volta, si impegna a venderlo a questo particolare cliente al prezzo concordato.

L'accordo prevede sanzioni in caso di annullamento della transazione per entrambe le parti. Se l'acquirente cambia idea, il venditore tiene i soldi per sé. Se il proprietario dell'immobile non vuole vendere l'appartamento, rimborserà la caparra del doppio dell'importo.

Contratto di vendita

Prima della transazione, il venditore deve preparare un pacchetto di documenti per la proprietà e scrivere tutti i residenti registrati nell'appartamento.

Il contratto di vendita viene solitamente stipulato con un notaio. È firmato dopo aver ricevuto i soldi per l'appartamento e aver scritto una ricevuta che l'acquirente ha concordato con te.

Dopo aver firmato il contratto, è necessario presentare i documenti per la registrazione del trasferimento di proprietà degli immobili all'ente territoriale di Rosreestr. Il dovere statale per la correzione della transazione sarà di 2.000 rubli.

6. Come trasferire denaro

Attraverso cassette di sicurezza

L'acquirente affitta la cassaforte presso la banca depositaria e conclude con l'istituto una convenzione che stabilisce le condizioni per l'accesso alla cella dell'ex proprietario dell'appartamento. Ad esempio, la presenza di un contratto di vendita.

Il venditore, a sua volta, affitta una cassaforte, dove mette una ricevuta alla ricezione del denaro. L'acquirente potrà ritirarlo dopo la conclusione della transazione alle condizioni specificate nel contratto di locazione della cella. Ad esempio, ancora, se c'è un contratto di vendita.

Quando si compilano le celle, devono essere presenti entrambe le parti della transazione. Quindi il venditore può contare i soldi e l'acquirente può assicurarsi che la ricevuta sia a posto.

Attraverso un deposito notarile

Un notaio può effettuare una transazione attraverso il suo conto: prendere i soldi dall'acquirente e trasferirli al venditore. Ma il servizio, molto probabilmente, includerà la commissione della banca, il cui importo dipende esclusivamente dagli appetiti dell'istituto.

Trasferimento di contanti

Puoi scambiare denaro con una ricevuta di ritorno senza trucchi. In questo caso, vale la pena contarli, esaminando ogni fattura per l'autenticità. È meglio condurre una transazione sotto telecamere o davanti a testimoni (ad esempio, nell'ufficio di un notaio).

Naturalmente, non dovresti soffermarti su dove e quando riceverai una grande quantità di denaro per portarlo in sicurezza a casa tua o in banca.

7. Come trasferire un appartamento a un nuovo proprietario

Il giorno in cui i documenti vengono presentati a Rosreestr, il venditore consegna le chiavi dell'appartamento all'acquirente. Le parti sottoscrivono l'atto di accettazione e di cessione dell'oggetto immobiliare, che attesta che l'acquirente ha lasciato l'appartamento in forma regolare.

Come evitare le frodi

Nelle transazioni immobiliari, il collegamento più vulnerabile è l'acquirente. Ma il venditore ha anche qualcosa a cui prestare attenzione:

1. Il trasferimento di denaro deve avvenire prima della firma del contratto di vendita. In caso contrario, il venditore corre il rischio di rimanere senza pagamento per l'immobile: l'affare è già concluso e l'acquirente non ha motivo di affrettarsi con il calcolo. Se hai a che fare con un truffatore, può vendere rapidamente un appartamento e sparire con una doppia porzione di denaro: la tua e quella del nuovo acquirente.
2. Non consegnare i documenti originali né agli acquirenti né all'agente immobiliare prima che la transazione sia completata. In caso contrario, l'appartamento potrebbe essere venduto a tua insaputa.